Perché le
obbligazioni condominiali sono parziarie e non solidali?

Lo spiega la
fondamentale pronuncia della Cass., Sez. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148.

Eccone la
motivazione per esteso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La società ricorrente lamenta:

1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degliartt. 1115e1139 cod. civ., in relazioneall\’art. 360 cod. proc. civ., n. 3. La
giurisprudenza dominante, anche successivamente all\’isolata sentenza n. 8530
del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua a
sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;

1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degliartt. 1004e 1005 cod. civ., ai sensodell\’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, posto che la
ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano nei
rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;

1.3 con il terzo motivo, violazionedell\’art. 112 cod. proc. civ., in relazioneall\’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, poichè la
sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni
diverse da quelle dedotte nell\’opposizione al decreto ingiuntivo;

1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con
riferimento ad Ra.Al.;

Con il quinto motivo, violazionedell\’art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli
artt. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5 non sussistendo soccombenza nei confronti
del Condominio, che
era stato chiamato in giudizio da Ra.Al.;

Con il sesto motivo, violazionedell\’art. 63 disp. att.in relazioneall\’art. 360 cod. proc. civ., n. 3, non aveva
tenuto conto dell\’orientamento della Suprema Corte, secondo cui l\’acquirente di
una unità immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante
causa.

2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per
decidere la controversia, riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.

Secondo l\’orientamento maggioritario della giurisprudenza, la
responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal “condominio” verso i terzi ha natura
solidale, avuto riguardo al principio generale stabilitodall\’art. 1294 cod. civ.per l\’ipotesi in
cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione:

principio non derogatodall\’art. 1123 cod. civ., che si limita a
ripartire gli oneri all\’interno del condominio (Cass., Sez. 2^, 5 aprile 1982, n. 2085;Cass., Sez. 2^, 17 aprile 1993, n. 4558;Cass., Sez. 2^, 30 luglio 2004, n. 14593;Cass., Sez. 2^, 31 agosto 2005, n. 17563).

Per l\’indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è
retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai
singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell\’interesse del
“condominio“,
relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose
comuni dell\’edificio, per la prestazione dei servizi nell\’interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili
a quelli dettati dagliartt. 752e1295 cod. civ.per le obbligazioni
ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditati i coeredi concorrono
in proporzione alle loro quote e l\’obbligazione in solido di uno dei
condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. 2^, 27 settembre 1996, n. 8530).

2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni
(contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi – i
condomini -occorre muovere dal fondamento della solidarietà.

L\’assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale
presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali – e di una precisa
disposizione di legge – il criterio non si applica, non essendo sufficiente la
comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l\’identica causa
dell\’obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra
i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la
solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto
il condominio non
raffigura un “ente di gestione”, ma una organizzazione pluralistica e
l\’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti
del mandato conferito secondo le quote di ciascuno.

La disposizionedell\’art. 1292 cod. civ.– è noto – si
limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica
“nozione della solidarietà”, definisce l\’obbligazione in solido
quella in cui “più debitori sono obbligati tutti per la medesima
prestazione” e aggiunge che ciascuno può essere costretto all\’adempimento
per la totalità (con liberazione degli altri).

L\’art. 1294 cod. civ.stabilisce che “i
condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta
diversamente”.

Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietà,
ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto meno, per
risolvere i casi dubbi).

Stando all\’interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali,
indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell\’ordinamento ai problemi
derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della
causa dell\’obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della
prestazione (eadem res debita).

Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa
dell\’obbliga-zione scaturiscono questioni che, nella specie, non rilevano, la
categoria dell\’idem debitum propone problemi tecnici considerevoli: in
particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di
divisione, e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla
prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente
parziaria.

Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l\’indivisibilità
consiste nel modo di essere della prestazione: nel suo elemento oggettivo,
specie laddove la insussistenza naturalistica della indivisibilità non è
accompagnata dall\’obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di
adempiere per l\’intero.

Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende
dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare
atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente
parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione.
Altrimenti, la struttura parziaria dell\’obbligazione ha il sopravvento e
insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse.

E\’ pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i
condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto,
sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta
del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei
debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l\’obbligazione è
divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il
principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della
divisibilità stabilitodall\’art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono
i debitori ed è la stessa la causa dell\’obbligazione, ciascuno dei debitori non
è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.

Poichè la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex lege,
nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto
di configurazione normativa dell\’obbligazione come solidale e,
contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma
naturalisticamente, divisibile viene me-no uno dei requisiti della solidarietà
e la struttura parziaria dell\’obbligazione private.

Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell\’obbligazione
comune è intimamente collegata con la titolarità delle res.

Le disposizioni di cui agliartt. 752,754e1295 cod. civ.– che prevedono la
parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto
dell\’apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una
pluralità di obbligazioni parziarie – esprimono il criterio di ordine generale
del collegamento tra le obbligazioni e le res.

Per la verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con
l\’attribuzione ereditaria dei beni: di obbligazioni ricondotte alla titolarità
dei beni ereditali in ragione dell\’appartenenza della quota. Ciascun erede
risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni
ereditari. Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra
l\’obbligazione e la quota e nella struttura dell\’obbligazione, originata dalla
medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il carattere della
indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla
solidarietà non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del
vincolo.

2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti
capo ai gruppi organizzati, ma non personificati.

Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto
interesse del “condominio”
– in realtà, ascritte ai singoli condomini – si riscontrano certamente la
pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi la unicità
della causa: il contratto da cui l\’obbligazione ha origine. E\’ discutibile,
invece, la unicità della prestazione (idem debitum), che certamente è unica ed
indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell\’interesse
e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata,
l\’impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il
riscaldamento etc). L\’obbligazione dei condomini (condebitori), invece,
consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma
naturalisticamente divisibile.

Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della
solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini.

Non certol\’art. 1115 cod. civ., comma 1. Sotto la rubrica
“obbligazioni solidali dei partecipanti”, la norma stabilisce che
ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in
solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal
prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si riferisce
alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha
valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le
obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che,
concretamente, sono contratte in solido. A parte ciò, la disposizione non
riguarda il condominionegli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l\’ipotesi di vendita
della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa comune soggetta
a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i
quali sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensidell\’art. 1119 cod. civ.e, comunque, dalla
assoluta inespropriabilità.

D\’altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si
riconduceall\’art. 1123 cod. civ., interpretato
valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella
della cosa. Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza
dell\’appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti
e dei servizi e, solo in ragione della quota, a normadell\’art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a
contribuire alle spese per le parti comuni. Per la verità, la mera valenza
interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo
di riscontro nei dati formali.

Se l\’argomento che la ripartizione delle spese regolatadall\’art. 1123 cod. civ., comma 1, riguardi il
mero profilo interno non persuade, non convince neppure l\’asserto che lo
stessoart. 1223 c.c., comma 2– concernente la
ripartizione delle spese per l\’uso delle parti comuni destinate a servire i
condomini in misura diversa, in proporzione all\’uso che ciascuno può farne –
renda impossibile l\’attuazione parziaria all\’esterno: con la conseguenza che,
quanto all\’attuazione, tutte le spese disciplinatedall\’art. 1223 cit.

devono essere regolate allo stesso modo.

Entrambe le ipotesi hanno in comune il collegamento con la res. Il primo
comma riguarda le spese per la conservazione delle cose comuni, rispetto alle
quali l\’inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le spese per
l\’uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l\’obbligazione,
ancorchè influenzata nel quantum dalla misura dell\’uso diverso, non prescinde
dalla contitolarità delle parti comuni, che ne costituisce il fondamento. In
ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni come obligationes
propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti
comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex
parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la
struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni. D\’altra parte, per la
loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed
alla misura dell\’uso.

2.5 Nè la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo
dei condomini.

Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come “ente di
gestione”, per dare conto del fatto che la legittimazione
dell\’amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione
ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di
avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi
intrapresi dall\’amministratore, etc. Ma la figura dell\’ente, ancorchè di mera
gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano
surrogati dai partecipanti. D\’altra parte, gli enti di gestione in senso
tecnico raffigurano una categoria definita ancorchè non unitaria, ai quali
dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina
eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (L. 22 dicembre 1956, n. 1589, art. 3). Gli enti
di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto
comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei
modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano
le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l\’assistenza
finanziaria mediante i fondi di dotazione.

Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della
soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell\’autonomia patrimoniale (la
titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).

Orbene, nonostante l\’opinabile rassomiglianza della funzione – il fatto che
l\’amministratore e l\’assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei
condomini, ai quali le parti comuni appartengono – le ragguardevoli diversità
della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento
dell\’ente di gestione al condominionegli edifici.

Il condominio,
infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di
obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di
uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini
sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e
la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse
del condominio non
si contraggono in favore di un ente, ma nell\’interesse dei singoli
partecipanti.

Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l\’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto
privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente
applicazione, nei rapporti tra l\’amministratore e ciascuno dei condomini, delle
disposizioni sul mandato.

Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell\’amministratore
del condominio è
circoscritta alle attribuzioni – ai compiti ed ai poteri – stabilitedall\’art. 1130 cod. civ..

In giudizio l\’amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono
parti in causa nei limiti della loro quota (art. 1118e1123 cod. civ.). L\’amministratore agisce in
giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della
loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve
rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l\’amministratore non ha certo
il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi
ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d\’acquisto e delle
convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla
nomina dell\’amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che
gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in
cui l\’amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un
diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini
interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle
conseguenze della lite.

Pertanto, l\’amministratore – in quanto non può obbligare i singoli
condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica
dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabilitidall\’art. 1123 c.c.– non può obbligare i
singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota.

2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di
principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e
della identica causa dell\’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della
prestazione comune; che in mancanza di quest\’ultimo requisito e in difetto di
una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della
obbligazione prevale;

considerato che l\’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorchè
comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna
disposizione di legge e chel\’art. 1123 cit, interpretato secondo il
significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue
il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con
il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide
sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa
responsabilità – l\’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue
attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò
premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono
governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in
proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto
“interesse del condominio“,
in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose
comuni dell\’edificio, per la prestazione dei servizi nell\’interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei
condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagliartt. 752e1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie,
secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in
proporzione alle loro quote e l\’obbligazione in solido di uno dei condebitori
tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

2.6 Il contratto, stipulato dall\’amministratore rappresentante, in nome e
nell\’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà
conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati.
Conseguita nel processo la condanna dell\’amministratore, quale rappresentante
dei condomini, il creditore può procedere all\’esecuzione individualmente nei
confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di
diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di
soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale
emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.

Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale,
contrattando con l\’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte
debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio
della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte
rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal
creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per
posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa,
piuttosto che attuarla al momento dell\’adempimento.

Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri
motivi di ricorso.

Non il secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att. del resto in
conformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull\’usufrutto dagliartt. 1004e1005 cod. civ.), fanno carico all\’usufruttuario
le spese attinenti all\’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle
cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese
di manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo
all\’usufruttuario limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto
reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, la Corte d\’Appello non ha
considerato responsabile Ra.Al., in quanto l\’usufrutto da lui era stato
acquistato in epoca successiva alla data, in cui l\’esecuzione dei lavori era
stata commissionata ed eseguita.

Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la
questione di diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile
per la decisione.

Non il quarto ed il quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese
processuali è rimessa al giudice del merito, con il solo limite di non
condannare la parte interamente vittoriosa.

Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in
giurisprudenza, si ravvisano i giusti motivi per compensare interamente tra le
parti le spese processuali.

Fonte: CONDOMINIO – Obbligazioni PARZIARIE: l\’epocale
ribaltamento di Cassazione Sezioni Unite 9148/2008
(www.StudioCataldi.it)