Ho incaricato un agente per la
vendita di un immobile. Verbalmente, l’agente mi ha assicurato che l’immobile
era vendibile ad un certo prezzo entro 3 o 4 mesi, altrimenti diceva, avrebbe
cambiato lavoro o l’avrebbe acquistato lui stesso; un modo per dire che si
trattava di un affare sicuro.
Anche in funzione di queste rassicurazioni,
ho stipulato il preliminare di acquisto di un altro immobile, con la mediazione
dello stesso agente, ritenendo di poter vendere il mio in tempo utile per
l’acquisto di un altro. A distanza di 5 mesi, non ci sono offerenti, e l’agente
si giustifica dicendo che è un periodo di crisi, mi chiede di abbassare
notevolmente il prezzo richiesto. Ho altri quattro mesi tempo per perfezionare
l’acquisto del nuovo alloggio; poi dovrò eventualmente acquistare come seconda
casa, con evidenti costi in più. Posseggo registrazioni che provano quando
affermato dall’agente. Si può rinvenire una mancata correttezza professionale e
quindi chiedere un risarcimento danni all’agente, o pretendere che lo acquisti
lui?
C. P. – ROMA
R I S P O S T A
L’articolo
1759 del Codice civile pone a carico del mediatore l’obbligo di comunicare alle
parti le cui circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza
dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso. Tale
normativa non obbliga a vendere l’immobile, tuttavia impone di fornire al
preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona
assegnatagli e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei
singoli affari. Nel caso del lettore, la condotta dell’agente sembra essere
stata poco trasparente e contraddittoria, posto che già al momento del
conferimento dell’incarico egli avrebbe dovuto evitare di fornire
rassicurazioni fuorvianti, essendo già ben noti gli effetti della generale
crisi del mercato. Invero, sull’intermediario immobiliare non solo grava
l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle
conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale.
Tanto detto, in assenza di impegni scritti, non si potrà pretendere che egli
acquisti l’immobile per sé, mentre potrà essere invece chiamato a rispondere
per il risarcimento dei danni, a patto di poter comprovare la scorrettezza del
suo comportamento. In tal senso, merita ricordare che le registrazioni carpite
all’insaputa dell’interessato non saranno utilizzabili. Da segnalare, poi, che
il lettore potrà comunque segnalare il caso all’associazione di categoria cui
il professionista appartiene (Fiaip e Fimaa sono le più importanti) oppure
direttamente alla locale Camera di commercio.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL 20 OTTOBRE 2014
