Unire
locazione e compravendita.
Per
consentire a chi vuol comprare casa – ma non può farlo nell’immediato – di abitare
intanto l’immobile in affitto, pagando un canone mensile maggiorato che va in
parte a confluire nel prezzo di acquisto finale.
L’affitto
con riscatto o rent tu buy (rtb) è salito alla ribalta con la crisi economica e
del mercato immobiliare. Ed in mancanza di una disciplina specifica del nostro
ordinamento, è stato “congegnato” dagli operatori (specie i costruttori)
attraverso la combinazione di più contratti.
Il vuoto
normativo è stato però colmato dal DL 133/14 (Sblocca Italia), che ne ha
regolato gli effetti civilistici e introdotto il <<contratto di godimento
in funzione della successiva alienazione di immobili>>.
Si tratta di
un “patto” unitario, da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata
autenticata, in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di
vendita. I rapporti tra proprietario e inquilino-acquirente, nella fase di godimento.
Sono regolati dalle norme codicistiche dell’usufrutto.
Mentre la
trascrizione del contratto nei registri immobiliari genera un effetto prenotativo, rendendolo opponibile
contro la vendita a terzi e mettendo al riparo da eventuali “sorprese” quali l’iscrizione
di ipoteca sulla casa o un pignoramento. Se ad esempio il venditore fallisce,
si riconosce all’acquirente un privilegio speciale sull’immobile (diventa cioè
preferito agli altri creditori); e quando il contratto – concluso al giusto
prezzo – riguarda una casa destinata a essere l’abitazione principale, non può
essere sciolto o revocato.
L’efficacia
della trascrizione di questo peculiare accordo può estendersi fino a 10 anni, contro
i normali tre previsti per i “compromessi”: periodo entro il quale si deve
arrivare a rogito.
Il contratto
si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero
minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale, ma le parti sono libere di
fissare l’asticella più in alto, così come possono decidere la durata della
fase di godimento, la quota di canone imputabile al corrispettivo, diritti di
recesso, clausole penali, ceedibilità del contratto, etc.
A
prescindere dalla nuova norma, nulla vieta di continuare a “costruire” il rtb
collegando in vario modo affitto e compravendita, per arrivare ad accordi di
locazione con opzione di futuro acquisto o locazione con preliminare di futura
vendita.
Nel primo
caso, all’affitto è unita la possibilità di esercitare l’acquisto entro di
solito 3 o 4 anni; se si compra entro il termine, la maggiorazione del canone
pagato (o anche di più, in base agli
accordi) si scomputa dal prezzo; altrimenti va persa e si può proseguire con
una normale locazione.
Nella
seconda ipotesi l’affitto è combinato con un compromesso che può obbligare alla
stipula del definitivo il solo locatore o entrambe le parti.
DAL SOLE 24 ORE DEL 5 AGOSTO 2015
