AGENTE IMMOBILIARE: Obbligo il controllo di gravami sull’immobile oggetto della compravendita

Una tegola non da poco quella che pare essere piombata sulla testa
dei già avviliti, a causa della crisi del mattone, agenti immobiliari a
seguito della Sentenza n. 7178 della Terza Sezione Civile della Cassazione depositata il 10 aprile 2015.

La
vicenda al vaglio degli Ermellini rappresenta un classico della
negoziazione immobiliare. Presso un’agenzia di intermediazione
immobiliare l’acquirente sottoscriveva in primiis (inizio gennaio 2005) una proposta d’acquisto immobiliare ed in secundiis (fine gennaio 2005) un contratto preliminare con il proprietario
saldando, altresì, la provvigione di spettanza dell’intermediario. In
entrambi i documenti si faceva riferimento – come da prassi – alla
situazione giuridica di libertà dell’immobile da trascrizioni ed
ipoteche pregiudizievoli al momento del rogito.

La stipula
notarile prevista per la fine di marzo 2005 è rimasta – tuttavia –
un’ineffabile chimera per l’ignaro acquirente, dato che il 15 marzo 2005
il bene in questione veniva assegnato a terzi in seno ad una procedura
esecutiva immobiliare.

Ecco che il giustamente contrariato
promissario acquirente intraprendeva un’azione risarcitoria avverso
l’agenzia immobiliare asserendo la responsabilità della stessa per
omissione di informazioni in merito alla sicurezza dell’affare.

Il Giudice di prime cure (1) respingeva la domanda sostenendo che, in assenza di specifico incarico,
non potesse gravare sul mediatore, l’obbligo di effettuare specifiche
indagini tecnico – giuridiche sul cespite; mentre in appello (2)
la decisione veniva ribaltata sul presupposto che il mediatore avrebbe
dovuto verificare le informazioni fornite dalla parte o comunque
acquisibili con l’ordinaria diligenza.

Il S.C., nel respingere
il ricorso dell’agenzia immobiliare e confermando – pertanto – la
decisione di secondo grado, indica tre principi che contraddistinguono
l’attività dell’intermediario e precisamente:

a) il mediatore
professionale è tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a
lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale
del caso;

b) il mediatore professionale non può limitarsi a
trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si è rifiutato di
verificare (3);

c) in caso di inadempimento la colpa è
presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza
dell’inadempimento o l’inimputabilità a sè del medesimo.

Ancorchè
le suddette “linee guida” possano essere tendenzialmente condivisibili
al fine di delimitare l’ambito delle attività (e conseguentemente delle
responsabilità) dell’agente immobiliare, alquanto discutibile è – invece
– la conclusione di ritenere inadempiente agli obblighi di Legge un
intermediario per l’impossibilità di arrivare al rogito a causa di
gravami sul bene non dichiarati dal promittente venditore (4).

Ma allora, a contrario,
ancorchè non venga espressamente affermato nella Sentenza in commento, è
evidente che l’intermediario abbia un solo modo per evitare future
contestazioni al proprio operato: effettuare le c.d. ispezioni
ipocatastali.

La suddetta conclusione lascia alquanto interdetti per alcune considerazioni:

– a
sensi dell’art. 1754 c.c. il mediatore è un soggetto scevro da vincoli
di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza con le parti e, per
l’effetto, non è un consulente delle stesse;

– a sensi dell’art. 1759 c.c. il mediatore deve semplicemente comunicare alle parti le circostanze rilevanti “a lui note”;

– l’agente immobiliare spesso non ha le competenze tecnico – professionali per effettuare un simile accertamento. (5)

Non
è, allora, un caso che la giurisprudenza nettamente prevalente sino ad
oggi abbia tradizionalmente escluso che sussistesse in capo al mediatore
un simile obbligo di accertamento. (6)

E’ proprio il caso di dire che il noto brocardo latino “caveat emptor” nelle agenzie immobiliari non possa entrare.

(1) Cfr. Tribunale di Torino n. 172/2008.

(2) Cfr. C.d.A. di Torino n. 338/2010.

(3) Si noti comunque che dall’esame della pronuncia non è emerso che l’intermediario si sia rifiutato di fare alcunchè.

(4) Ad essere rigorosi, inoltre, il promittente venditore non ha dichiarato
che il bene fosse già libero in sede di sottoscrizione del preliminare,
ma solo che lo sarebbe stato al rogito.

(5) E’ noto,
inoltre, che l’espletamento di simili attività comporta il versamento di
tasse e/o diritti presso i competenti uffici. Ebbene, viene spontaneo
domandarsi se l’intermediario che le abbia anticipate (in base alla
ricostruzione del suo ruolo effettuata dalla Sentenza in commento) abbia
un diritto di pretenderne la restituzione, dato che l’incarico, cui
l’art. 1756 c.c. fa riferimento quale presupposto per il recupero del
credito, non esisterebbe per definizione.

(6) Cfr. Cass. n. 15.274/2006: “In
tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune
ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi
nell\’adempimento della prestazione ai sensi dell\’art. 1176 cod. civ., lo
svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini
di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di
intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi
compreso nella prestazione professionale del mediatore l\’obbligo di
accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà
dell\’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni
pregiudizievoli”.