venerdì, Marzo 29, 2024
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AGENZIA IMMOBILIARE: Non è tenuta a fare alcuna indagine

Cosa succede se un’Agenzia
immobiliare affitta degli immobili che sono pignorati ma non ne è a conoscenza?

Il proprietario non ci aveva
comunicato questo “piccolo” particolare e, quindi, abbiamo provveduto alla
locazione degli immobili, scoprendo solo dopo che sono tutti pignorati da un
anno. Cosa rischia l’Agenzia?

G.G. – PADOVA

R I S P O S T A

A
prescindere dai rapporti tra il locatore e l’Agenzia immobiliare (mandato, con
o senza rappresentanza, mediazione etc.), si ritiene che il comportamento dell’Agenzia
immobiliare non dovrebbe generare responsabilità verso quest’ultima. Infatti l’Agenzia,
in caso di locazione – e salvo espresso incarico – non è tenuta a compiere indagini,
in Conservatoria e al Catasto, circa la proprietà del bene immobile e la
presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli (atto di pignoramento,
ipoteche etc.).

In tale
contesto, una eventuale azione da parte degli inquilini nei confronti dell’Agenzia
avrebbe poche “chance” di riuscita, salvo provare che l’Agenzia era al corrente
delle trascrizioni in questione. In tema, non può che valere la giurisprudenza –
resa in materia di compravendite immobiliari – secondo cui “l’articolo 1759 del
Codice civile, comma 1 – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle
parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell’affare
che possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione
con gli articoli 1175 e 1176 del codice civile …” e “… in tale prospettiva è
stato significativamente stabilito che il mediatore, pur non essendo tenuto, in
difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua
prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (cole l’accertamento
della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette
visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare infatti rilevanti ai
fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato. In positivo, dall’obbligo
di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune
diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di
fornire non solo informazioni non
veritiere, ma neanche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza
e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di
diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che,
qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente
configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal
cliente (confr. Cassazione civile 24 ottobre 2003, n.16009)” (per tutte,
Cassazione, 16 luglio 2010, n.16623).

Si tenga
comunque presente – salva l’eventuale opponibilità del contratto di locazione
all’aggiudicatario (articolo 2923 del codice civile) – che, a norma dell’articolo
560 del codice di procedura civile, il giudice dell’esecuzione dispone, con
provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato.
Conseguentemente – salvo esame della fattispecie in concreto – è probabile che
l’aggiudicatario agisca contro l’inquilino, per la liberazione dei locali in
forza del provvedimento del Tribunale di cui all’articolo 560 del codice di
procedura civile. Quest’ultimo – dopo avere liberato i locali – promuoverà azione
di di risarcimento danni contro il proprietario (locatore). Si veda in questo
senso, Tribunale di Roma, sezione VI civile, 23 settembre 2009, secondo cui “qualora
il contratto di locazione – per essere stato stipulato in epoca successiva al
pignoramento dell’immobile – risulti in opponibile all’aggiudicatario del bene,
il conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento, ha
diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al
risarcimento del danno verso il locatore (fattispecie nella quale, a fronte
della richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale – astrattamente risarcibile
in relazione alla violazione del diritto inviolabile all’abitazione – il giudicante
ha ritenuto provato dal conduttore il danno morale, ma non quello esistenziale”.

DAL SOLE 24 ORE DEL 24 FEBBRAIO 2014

 


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