APPALTI: Obbligo di registrazione con limiti
Sto per acquistare un terreno su cui costruire, tramite contratto di appalto con un impresa edile, una nuova casa di abitazione, non di lusso. Nella guida per acquisto prima casa dell’agenzia delle Entrate 4/2017, a pagina 20, è indicato che il credito Iva è recuperabile anche in caso di appalto.
Quali formalità si devono espletare? Basta produrre la copia del contratto di appalto o lo stesso va registrato? Qual è, eventualmente, il costo della registrazione, visto che le prestazioni fornite in base al contratto di appalto sono soggette a Iva? L’eventuale registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione?
- T. – VERONA
R I S P O S T A
In caso di vendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e successivo riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di una nuova “prima casa”, spetta un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva versata in relazione al precedente acquisto agevolato (articolo 7 della legge 448/1998; si veda anche la circolare 38/E/2005).
Il credito d’imposta compete, al momento del riacquisto della prima casa, in misura pari all’imposta di registro o all’Iva assolta in occasione dell’acquisto dell’abitazione alienata al massimo da un anno e, comunque, non può superare l’importo dell’imposta dovuta ai fini dell’acquisto della nuova abitazione.
Tale credito, che in ogni caso non dà luogo a rimborsi, può essere portato in diminuzione, su opzione del contribuente;
- dall’imposta di registro (e non anche dall’Iva) dovuta sull’atto di acquisto agevolato;
- dall’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.
Infine, lo stesso credito può essere utilizzato in compensazione, a norma del Dlgs 9 luglio 1997, n.241.
Il beneficio fiscale, invece, non può essere impiegato in compensazione con l’Iva dovuta in relazione all’acquisto o alla costruzione della nuova abitazione (nel caso di specie si applica proprio l’Iva). Quest’ultima dovrà essere corrisposta al venditore comunque per l’intero importo indicato sulla fattura per la costruzione o la cessazione dell’immobile, in virtù della normativa comunitaria che dispone l’impossibilità di corrispondere un ammontare minore a quello risultante dall’applicazione dell’aliquota propria dell’operazione soggetta a tassazione.
In conclusione, il nuovo acquisto (ex rogito o su appalto per la costruzione) fruisce delle agevolazioni prima casa (n.21 o n.39, tabella A, parte II, del Dpr 633/1972), vale a dire iva al 4% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa paria a 200 euro cadauna, in presenza dei requisiti di legge. L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
In particolare, l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente oppure nel comune in cui, entro 18 mesi l’acquirente stabilirà la propria residenza). L’Iva al 4% si paga all’atto dell’acquisto, ma poi si recupera sotto forma di credito d’imposta. I contratti di appalto di opere e servizi sono soggetti, secondo l’articolo 5 del Dpr 131/1986 (“testo unico del registro”), come modificato dal Dl 112/2008, a registrazione in termine fisso solo nel caso in cui siano stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Qualora siano redatti per scrittura privata non autenticata, sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso se tutte le disposizioni contemplate sono relative a operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, come nella situazione prospettata dal quesito (si parla di caso d’uso, ad esempio, quando si intende far valere il documento in sede di contenzioso o presso pubblica amministrazione).
Le modalità ordinarie di registrazione dell’atto, all’ufficio territorialmente competente dell’agenzia delle Entrate, prevedono la registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto stesso (articolo 17 del Dpr 131/1986). L’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro (in base al principio di alter natività Iva/Registro, stabilito dall’articolo 40 dello stesso Dpr 131/1986), per i contratti sottoposti a Iva, come avviene nell’ipotesi degli appalti aventi ad oggetto prestazioni rese nel settore edile.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL 18 DICEMBRE 2017
