Le banche non possono finanziare più dell’80% del valore della casa: altrimenti il mutuo è nullo.

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Se ti è mai capitato di chiedere un mutuo alla banca, ti sarai accorto che, prima della concessione del finanziamento, l’istituto di credito invia un perito a valutare il valore della casa che stai per acquistare. Questa procedura è necessaria per definire l’esatto importo che la banca potrà prestare al cliente. E ciò al fine di evitare che il mutuatario possa ottenere più soldi di quanti ne vale la casa, situazione che, in caso di inadempimento e di vendita all’asta dell’immobile, potrebbe pregiudicare la banca stessa, la quale non avrebbe più modo di recuperare parte del denaro prestato. Ecco perché il mutuo non è uguale al valore della casa.

Del resto è la stessa Banca d’Italia a imporre che il mutuo non possa eccedere l’80% del valore dell’immobile, salvo che il mutuo stesso non sia accompagnato da ulteriori garanzie (ad esempio la fideiussione di terzo, come un parente del mutuatario).

La Banca d’Italia, con una circolare del 1999 [2] ha stabilito che «Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare. Il limite dell’80% può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le garanzie integrative possono essere costituite da fidejussioni bancarie, da polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, dalla garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, da cessioni di crediti verso lo Stato, da cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici nonché dal pegno su titoli di Stato. Le garanzie integrative vanno acquisite almeno in misura tale che il rapporto tra l’ammontare del finanziamento e la somma del valore del bene immobile ipotecato e delle garanzie integrative medesime non superi il limite dell’80%. La Banca d’Italia si riserva di indicare altre forme di garanzia integrativa. Resta ferma la possibilità per le banche di acquisire ogni altra garanzia ritenuta opportuna per la concessione dei finanziamenti. Qualora i finanziamenti siano erogati sulla base di stati di avanzamento dei lavori, il limite di finanziabilità deve essere rispettato durante ogni fase dell’esecuzione dei lavori».

Anche la giurisprudenza di merito e la Cassazione ha ritenuto che è nullo il mutuo che finanzia più dell’80% del valore della casa se non accompagnato da altre garanzie per la banca. Così, ad esempio, se anche c’è stato un errore (voluto o involontario) del perito incaricato dalla banca, il quale ha sopravvalutato l’immobile, solo per fare in modo che la banca potesse prestare più denaro al proprio cliente, il contratto è impugnabile. Per maggiori chiarimenti leggi Mutuo nullo se finanzia più dell’80% del valore dell’immobile.