Non si possono imputare costi superiori per le spese di condominio al titolare del B&B solo a causa del via vai dei clienti.
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Chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà. Difatti, la maggiorazione degli oneri non trova nel continuo “via vai” dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio commerciale, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1].
La vicenda riguarda il proprietario di un appartamento adibito a b&b, all’interno di un palazzo. L’assemblea aveva deliberato, a suo carico, un aumento del 30% delle quote condominiali giustificando l’aggravio per via dell’andirivieni dei clienti, circostanza che – a detta degli altri proprietari – avrebbe comportato non solo un fastidio ai residenti nell’edificio, ma anche un maggiore consumo dei beni comuni come la luce dell’androne e delle scade, l’ascensore, gli stessi gradini usati per salire e scendere i piani del palazzo.
Secondo invece la sentenza in commento, il titolare del bed & breakfast non può essere costretto a pagare più spese di condominio rispetto a tutti gli altri proprietari, neanche se a dirlo è l’assemblea. Diversamente, sarebbe come porre un ostacolo all’utilizzo del proprio appartamento come affittacamere o b&b,quando invece si tratta di attività libera, che il condominio non può impedire salvo che vi sia un regolamento approvato all’unanimità (leggi B&B in appartamento liberi anche se il regolamento vieta alberghieBed and Breakfast: quando non vale il divieto).
Le spese di condominio vanno ripartite secondo quanto stabilito dal codice civile[2], ossia in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (in altri termini, in base ai diversi millesimi), salvo diversa convenzione (presente nel regolamento di condominio approvato all’unanimità). È pertanto illegittima, perché in contrasto con la predetta norma, la delibera dell’assemblea di condominio che addossa su B&b ed affittacamere una percentuale maggiore di spese condominiali solo sul rilievo che siano soprattutto i clienti di tali attività a servirsi degli impianti.
