CANONI DI AFFITTO NON PERCEPITI: Non pagare le tasse è più facile

Locazione, il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate: non c’è più bisogno di riportare in dichiarazione dei redditi i canoni se il contribuente dimostra che non li ha materialmente percepiti.

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Stop al pagamento delle tasse sui canoni di affitto non materialmente percepiti dal locatore, a condizione che quest’ultimo dia puntuale prova di tale circostanza all’ufficio del fisco. È questa la nuova indicazione trasmessa dall’Agenzia delle entrate a fine luglio, che spezza quel rigido orientamento, degli anni passati, secondo cui il contribuente, pur in presenza di morosità da parte dell’inquilino, avrebbe comunque dovuto riportare, in dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non percepiti.

Secondo la legge[1], infatti, i redditi fondiari concorrono a formare il reddito del proprietario dell’immobile anche se non corrisposti dal conduttore. In materia poi di affitti, la circolare del 2014 [2]aveva precisato che “per le locazioni di immobili non abitativi (…) il relativo canone, anche se non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto”.

In buona sostanza, la questione (assai sfavorevole ai locatori) stava in questi termini:

– il padrone di casa doveva sempre pagare le tasse sui canoni di locazione, anche se non versati dall’inquilino moroso; ciò significava che tali redditi, benché non percepiti, andavano riportati comunque in dichiarazione dei redditi;

– per poter smettere di pagare le imposte sui canoni non percepiti, il locatore doveva alternativamente procedere: a) a una ingiunzione di sfratto (coi costi e i tempi che ciò comportava) oppure b) una risoluzione bonaria del contratto di locazione (il che implicava, però, l’accondiscendenza del conduttore, che non sempre era facile ottenere).

Solo in presenza di una di tali due condizioni, il padrone poteva smettere di riportare, nella propria dichiarazione, i redditi da locazione e vedere tassato il proprio reddito fondiario sulla scorta della semplice rendita catastale.

Le nuove indicazioni del fisco

In base alle indicazioni trasmesse dalle Entrate a fine luglio, gli uffici territoriali dovranno verificare, in contraddittorio con il contribuente (e non invece con i “paraocchi”) la documentazione e gli altri elementi esibiti da quest’ultimo a dimostrazione da cui risulti che questi non ha incassato gli affitti. Così, il padrone di casa che venga raggiunto da una accertamento fiscale, potrà presentare una istanza in autotutela e, in quella sede, dovrà essere chiamato a chiarimenti dall’ufficio che, quindi, gli dovrà dare la possibilità di provare la mancata percezione dei canoni.

Ovviamente, in tale sede, il contribuente dovrà procurarsi tutta la documentazione a dimostrazione dell’intervenuta risoluzione del contratto di locazione.

Cerchiamo di comprendere quale tipo di documentazione potrebbe tornare utile.

Sfratto per morosità

Se il contribuente ha incaricato il proprio avvocato di procedere contro l’inquilino moroso, dovrà produrre copia del provvedimento del giudice di convalida di sfratto per morosità: sarà proprio dalla data di emissione di tale decreto di sfratto che si può considerare risolto il contratto di locazione a uso commerciale e, quindi, escludere dalla tassazione i canoni di locazione non percepiti.

Clausola risolutiva espressa

La cosa più facile da fare è di inserire, nel contratto di locazione, quella che viene detta “clausola risolutiva espressa”. In pratica, con l’inclusione di questa previsione, si stabilisce che, in caso di morosità, il locatore potrà risolvere automaticamente il contratto, senza quindi ricorrere al giudice, semplicemente comunicando all’inquilino una diffida con la quale dichiara di volersi valere della clausola risolutiva.

In questo modo, nel momento in cui il locatore produce documentazione dalla quale risulta che si è avvalso della clausola risolutiva espressa, si può eccepire, davanti all’Agenzia delle Entrate, la risoluzione del contratto. È valida l’esibizione della raccomandata con avviso di ricevimento, in cui il locatore contesta al conduttore l’inadempimento e comunica di avvalersi della clausola risolutiva.

Il locatore deve anche dimostrare che l’immobile è stato effettivamente rilasciato e non è più occupato dal conduttore: l’obbligo di dichiarare il canone di locazione viene meno dalla data del verbale di rilascio, a patto che le giustificazioni del contribuente risultino congiuntamente e sulla base di atti e documenti con data certa.

Termine essenziale con la diffida ad adempiere

Stesso discorso per la clausola che contenga il cosiddetto “termine essenziale” e che funziona pressappoco come la clausola risolutiva espressa: in questo caso il contratto contiene il riconoscimento del diritto, al locatore, in presenza di morosità da parte dell’inquilino, di inviare a quest’ultimo una diffida ad adempiere con l’assegnazione di un termine ultimo per adempiere (non inferiore a quindici giorni), spirato il quale il contratto si considera automaticamente risolto, senza passare dal tribunale.