Una guida per comprendere quale sia e come si individui il momento a partire dal quale comincia ad esistere un condominio.

================ 

Se, come sovente capita, ci si domanda qual è il momento in cui nasce un condominio allora la risposta fornita dalla giurisprudenza[1]è che un condominio comincia ad esistere o dal momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, oppure (caso assai più frequente) dal momento in cui l’unico proprietario di un edificio venda a terzi in proprietà esclusiva interi piani o singole unità abitative.

Pertanto, al quesito su qual è il momento in cui nasce un condominio, possiamo rispondere, sulla base dell’insegnamento della giurisprudenza appena indicato, che affinché nasca un condominio non è necessario:

• né il certificato di abitabilità dei singoli appartamenti;
• né la nomina del primo amministratore;
• né l’approvazione del regolamento di condominio;
• né la formazione delle tabelle millesimali.

Tutti questi atti, infatti, sono solo utili strumenti necessari per gestire la vita condominiale, ma il condominio, per la legge, esiste già prima che questi ulteriori atti siano compiuti ed anche se questi atti dovessero tardare o mancare [2].

Chiarito, quindi, qual è il momento in cui nasce un condominio si comprende, di conseguenza, che è da tale momento che andranno applicate tutte le norme che lo disciplinano [3].

In particolare, nel caso molto più frequente di condominio che nasca per effetto della vendita a terzi della prima unità abitativa dell’edificio (che era interamente di proprietà, sino a quel momento, dell’originario costruttore), appunto dalla data di perfezionamento di questa prima vendita si applicheranno le norme sulla individuazione dei beni condominiali (per distinguerli da quelli inproprietàesclusiva dei condomini) e quelle sulla ripartizione delle spese di manutenzione e gestione dei beni comuni.

Dalla soluzione, appena descritta, del quesito su quale sia il momento in cui nasce un condominio, la giurisprudenza [4]ha tratto spunto per chiarire che siccome il momento in cui nasce un condominio coincide con il momento in cui si perfeziona il primo atto di trasferimento della proprietà di una unità immobiliare (dall’originario unico proprietario ad altro soggetto), è chiaro che solamente nel primo atto di trasferimento (e non nei successivi e nemmeno nel regolamento di condominio, se redatto dopo) può essere contenuta una riserva di proprietà esclusiva per quei beni che, in mancanza di un titolo contrario, devono invece presumersi di proprietà condominiale.

Detto in modo più sintetico: solo se la riserva di proprietà a favore di un determinato soggetto viene chiaramente indicata nel primo atto di compravendita, solo in questo caso il bene oggetto di questa riserva dovrà essere considerato di esclusiva proprietà del soggetto indicato e non si potrà invece più presumere, in base alla legge [5], che questo bene sia di proprietà condominiale (la regola appena citata si applicherà ad esempio alle aree destinate a parcheggio o ad altri manufatti destinati all’uso comune come ascensori, pozzi, cisterne, portinerie, sottotetti destinati all’uso comune ecc.).

Se invece la riserva di proprietà esclusiva di un bene (ad esempio un ascensore) fosse contenuta non nel primo atto di trasferimento, ma nel secondo atto o in uno qualunque dei successivi atti di vendita delle unità abitative dell’edificio, oppure fosse contenuta nel regolamento di condominio predisposto dopo la prima vendita di una unità abitativa, tale riserva di proprietà non avrebbe efficacia e il bene andrebbe considerato di proprietà condominiale e non una proprietà esclusiva.