Un
condominio ha informato solo oggi l’attuale amministratore che l’area
antistante il suo box è di proprietà esclusiva, come risulta dall’atto
notarile, e non è parte dell’area comune, come l’amministratore riteneva. La
tabella millesimale del 2001
in possesso dell’amministratore considera tale area comune,
l’acquisto del box e dell’area esclusiva da parte del condomino è del 2002.
Il
condomino sostiene di avere informato verbalmente il precedente amministratore,
ora deceduto (ma non vi è traccia negli archivi di questo), e chiede di pagare
le spese condominiali in base ai nuovi millesimi a partire dal 2015, e non dal
2002.
Le
spese da sostenere per il ricalcolo dei millesimi sono a carico di tutti i
proprietari dei box o del condomino in questione, visto che non ci sono prove
che abbia informato il precedente amministratore?
E’
corretta la tesi del condomino secondo cui si dovrebbero pagare dal 2015, e non
retroattivamente, le spese condominiali? Cambiando i millesimi, cambiano anche
le rendite catastali?
G. M.– MILANO
R I S P O S T A
La
Corte di cassazione, con la sentenza 5690 del 10 marzo 2011, ha specificato che,
“se qualcuno ha tratto vantaggio dall’utilizzo, a riparto spese, delle tabelle
obsolete, errate perciò inattendibili, non può escludersi che debba versare
quanto non ha precedente dato rispetto al dovuto”. In questo caso il
condominio, per ottenere il pagamento delle quote arretrate, deve promuovere
l’azione d’indebito arricchimento, prevista dall’articolo 2041 del Codice
civile, nei confronti del condomino che usufruito di tale vantaggio. L’azione
di indebito arricchimento si prescrive nel termine ordinario di 10 anni,
secondo l’articolo 2946 del Codice civile.
Inoltre,
l’articolo 2935 del Codice civile, in relazione al momento iniziale di
decorrenza del termine prescrizionale, stabilisce che la prescrizione
“incomincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.
Sicché, per poter esercitare il diritto al risarcimento del danno o a essere
indennizzati, è indispensabile che chi subisce il danno sia adeguatamente
informato non solo dell’esistenza del danno stesso, ma anche della sua
ingiustizia, non potendo altrimenti riscontrarsi nel suo comportamento
l’inerzia che è alla base della prescrizione (Cassazione civile, 21 febbraio
2003, n.2645).
Pertanto,
da quanto detto e dal combinato disposto degli articoli 2935 e 2946 del Codice
civile, avendo un condomino informato solo pochi giorni fa l’amministratore che
l’area antistante il suo box è di proprietà esclusiva, quando invece si
reputava comune (a far tempo dal 2001), si può affermare che il condomino,
qualora non voglia provvedervi bonariamente, sarà costretto, sulla base
dell’esperimento dell’azione di indebito arricchimento, a corrispondere anche
le quote arretrate delle relative spese condominiali.
Al
riguardo, si tenga presente che la modifica delle tabelle millesimali non può
avere efficacia retroattiva e, anzi, può produrre effetti solo dal momento
della loro approvazione. Inoltre, per quel che riguarda le spese da sostenere
per il ricalcolo dei millesimi, la riforma del condominio (legge 220/2012, in
vigore dal 18 giugno 2013) ha integrato l’articolo 69 delle disposizioni di
attuazione del Codice civile, il quale prevede che “i valori proporzionali
delle singole unità immobiliari espresse nella tabella millesimale possono
essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con
la maggioranza prevista dall’articolo 1136, 2° comma-, del Codice – ossia con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell’edificio – nei seguenti casi:
1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2)
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di
sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle
unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità
immobiliare anche di un solo condomino.
In
tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Sicché,
dalla norma citata emerge che, qualora l’incremento di superficie abbia alterato
per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare, il relativo
costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione; altrimenti, qualora la
variazione non sia rilevante, la modifica delle nuove tabelle sarà sostenuta da
tutti i condòmini.
Infine,
la modifica delle tabelle millesimali non incide sulla rendita catastale, in
quanto quest’ultima rappresenta la redditività dal punto di vista fiscale che
l’agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo bene immobile. Essa, in
altre parole, rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte.
L’agenzia delle Entrate, infatti, suddivide il territorio in zone omogenee,
quindi si ripartisce gli immobili di ciascuna zona in categorie e classi
catastali.
A
ogni unità immobiliare viene associata la consistenza catastale sulla base
della dimensione, espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 13 LUGLIO2015
