La
sopraelevazione di unità abitative sul terrazzo di proprietà esclusiva può
essere realizzata senza autorizzazione degli altri condòmini, oppure necessita
dell’assenso (totale o con un quorum di maggioranza) da parte degli altri
comproprietari?
G. M.“ SALERNO
R I S P O S T A
L‘articolo
del Codice civile,al comma 1, stabilisce che “il proprietario dell’ultimo piano
dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti
altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo
del lastrico solare”.
Il
successivo comma 2 statuisce che “la sopraelevazione non è ammessa se le
condizioni statiche dell’edificio non la consentono”. Ancora, secondo il comma
3, “i condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce
notevolmente l’aria o la luce dei paini sottostanti2.
Dalle
prescrizioni normative citate “ fermo restando che, comunque, occorre essere in
regola con le concessioni comunali e i vari permessi di costruire “ emerge che
il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio
o della terrazza, senza dover chiedere alcuna autorizzazione
all’assemblea dei condòmini, può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che l’atto di acquisto del
proprio immobile o il regolamento condominiale glielo vieti.
I
proprietari degli altri appartamenti possono opporsi alla sopraelevazione se le
condizioni statiche dell’edificio non la consentono, oppure se essa pregiudica
l’aspetto architettonico dell’edificio o diminuisce notevolmente l’aria o la
luce dei piani sottostanti. Si tenga presente, comunque, che i condòmini contro
interessati devono presentare opposizione entro vent’anni dalla realizzazione
del manufatto, a pena di prescrizione (Cassazione civile, sentenza 17035/2012).
Infine, è bene citare il comma 4 dell’articolo 1127 del Codice civile, per cui
“chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità
pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi
compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
Egli
è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condòmini avevano il diritto di usare”.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL
12 GIUGNO 2017
