venerdì, Marzo 29, 2024
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CONDOMINIO: Criteri di rettifica delle tabelle millesimali

Nel 1965 avviene
la costruzione, da parte di un unico proprietario, di una palazzina con cinque
appartamenti e un garage esterno, nel cortile comune. A partire dal 1999, il
proprietario vende tre appartamenti e ne dona un quarto a una figlia. Nel 2002
vende il garage al marito della figlia.

L’amministratore
di allora effettua una nuova suddivisione millesimale del condominio, per
includere il garage e distribuire le spese. La tabella viene approvata
all’unanimità dall’assemblea.

Oggi uno dei
condòmini, che aveva firmato, dichiara di essere stato danneggiato, perché la
nuova suddivisione ha comportato una riduzione della sua quota di proprietà. Il
nuovo amministratore, in assemblea, dice che l’operazione era stata fatta da
chi lo aveva preceduto e che, quindi, non ha responsabilità in merito: così
dicendo, però, ha lasciato il dubbio che l’operazione sia stata irregolare.
Qual è il parere dell’esperto?

F. L. – MESTRE

R I S P O S T A

Innanzitutto, è bene chiarire che le
tabelle millesimali sono di fondamentale importanza per una corretta gestione
del condominio. I millesimi costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di
spesa all’interno del condominio e individuano il valore proporzionale di
ciascuna unità immobiliare, rispetto al valore complessivo dell’edificio e
rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi
comuni. Essi servono, inoltre, a determinare la validità delle assemblee e a
calcolare le relative maggioranze. E’,
tuttavia, importante precisare che la tabella millesimale, ben lungi
dall’influenzare il valore economico della singola unità immobiliare e dal
dipendere da qualsivoglia valore economico del singolo immobile, rappresenta
solo un prospetto numerico espresso in millesimi, che sta a significare la
quota di comproprietà delle parti comuni attribuita a ogni porzione di
immobile, e la misura con cui ciascun condomino è chiamato a contribuire alle
spese per la loro manutenzione e conservazione, nonché all’erogazione dei
servizi di singola competenza.

Fatte queste
precisazioni, si ricorda che le tabelle millesimali vengono redatte da
professionisti abilitati e che, sulla base del rinnovato articolo 69 delle
disposizioni attuative del Codice civile, possono essere rettificate o
modificate, oltre che all’unanimità, anche nel caso in cui siano conseguenza di
un errore, oppure quando siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio
e, pertanto, si sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale
dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Tuttavia, dal
quesito del lettore non si comprende bene se il condomino “danneggiato”, a
seguito della nuova suddivisione millesimale, lamenta una riduzione economica
della propria unità immobiliare o, più semplicemente, una riduzione dei
millesimi. A questo proposito, va detto
che le tabelle millesimali non determinano e/o influenzano, per alcun motivo,
il valore economico / di mercato dell’unità immobiliare. Se, invece, il
condomino “danneggiato”, per riduzione della sua quota di proprietà, intende
riferirsi a una riduzione dei millesimi, è chiaro che le spese comuni a lui
addebitabili saranno inferiori.

Inoltre, è bene
precisare che, se la tabella millesimale è stata predisposta da un
professionista abilitato – il quale abbia tenuto in considerazione tutti i coefficienti
necessari per redigerle – l’affermazione dell’amministratore, ossia “che
l’operazione era stata fatta da chi lo aveva preceduto e che, quindi, non aveva
responsabilità in merito” – non può essere tenuta in considerazione.

Si ritiene
comunque che, per fugare ogni dubbio, potrebbe essere opportuno far redigere
nuove tabelle, peraltro con la consapevolezza che il condomino dovrà affrontare
ulteriori costi.

DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 16 FEBBRAIO
2015

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