Abito
all’ultimo piano di un condominio dove, da poco, abbiamo rifatto i balconi.
Sulle spese addebitatemi dall’amministratore ho dei dubbi. Il mio balcone, per
una parte incassato e chiuso dai due muri laterali, e per una parte aperto
(aggettante), l’amministratore ha fatto pagare i lavori al condomino del piano
sottostante per la parte incassata, mentre per la parte esposta ha fatto pagare
il lavoro a me. Ora, mi chiedo se questo è corretto, considerato il fatto che
il condomino sottostante, a suo tempo, ha ancorato una tenda da sole senza
chiedere alcun permesso.
M.G.– MILANO
R
I S P O S T A
Pochi anni fa, la Cassazione ha avuto
modo di pronunciarsi sulla domanda con cui il proprietario di un appartamento
con un balcone aggettante chiedeva la rimozione di tende da sole ancorate a
detto balcone e installate a servizio del balcone sottostante.
La domanda di rimozione delle tende è
stata ritenuta fondata: la Cassazione ha affermato il principio secondo cui il
balcone aggettante non può considerarsi a servizio di entrambe le unità
immobiliari e, quindi, parte comune a dette unità immobiliari, ma costituisce
un mero prolungamento dal quale vi si accede, oggetto di proprietà individuale
del proprietario di quell’appartamento (Cassazione 15913/2007). La ragione
consiste nel fatto che i balconi aggettanti non svolgono la funzione di
copertura per le unità immobiliari sottostanti e non esprimono in loro favore
alcuna utilità di altro genere: non vi è ragione, perciò, di considerarli parte
anche delle unità immobiliari sottostanti. Diversamente accade per i balconi
incassati, in merito ai quali normalmente quello sovrastante fa da copertura a
quello sottostante.
Nel caso segnalato dal lettore, dunque,
l’amministratore si è limitato a trarre le conseguenze del principio di diritto
autorevolmente affermato dalla Cassazione sul piano del riparto delle spese. In
questa sede non si può non rilevare, tuttavia, che la soluzione adottata
rischia di scontentare entrambi i condomini. Il lettore sopporterebbe per
intero i lavori per la parte aggettante del suo balcone e potrà chiedere la
rimozione delle tende da sole, che pure non gli arrecano alcun danno o
fastidio.
Il condomino sottostante, che non
parteciperà alla spesa, resterà esposto alla domanda di rimozione delle tende.
E’ evidente che sarebbe preferibile per
entrambi raggiungere un accordo. D’altra parte, tornando alla sentenza citata,
è evidente che il principio giuridico affermato non si fonda sul dato strutturale:
balcone aggettante o balcone contenuto entro il solaio del piano. Si fonda,
invece, sulla idoneità del balcone sovrastante a fare da copertura per il
balcone sottostante. Normalmente i balconi aggettanti – al contrario di quelli
incassati – sono aperti su tre lati e di modesta larghezza, sicché il balcone
sovrastante non può considerarsi una utile copertura che incrementa la
fruibilità di quello sottostante (che rsta in ogni caso esposto agli agenti
atmosferici). Nel caso esposta dal lettore,
il balcone sottostante – anche per la parte aggettante – risulta chiuso
da due muri laterali. Appare evidente, quindi, che quello sovrastante
costituisca una utile copertura per
quello sottostante: l’installazione di tende da sole ne è una riprova. Sembra,
insomma, che nel caso segnalato – viste le circostanze specifiche e individuata
la ratio della giurisprudenza sul punto – si possa giungere a ritenere parte
comune ai due appartamenti sovrastanti l’intero balcone, anche per la parte aggettante,
con conseguente ripartizione della spesa secondo il criterio legale stabilito
per i solai (Articolo 1125 del Codice civile).
DAL
SOLE 24 ORE DEL 9 DICEMBRE 2013
