In
un condominio è stata convocata un’assemblea straordinaria, convocando tutti i
condòmini che risultavano come tali . in sede di assemblea, uno dei punti,
inerente alla manutenzione straordinaria della centrale termica, non veniva
approvato; solo durante le successive discussioni, una condomina, che aveva
espresso voto contrario alla manutenzione straordinaria della caldaia termica,
comunicava di avere ceduto la nuda proprietà della propria unità immobiliare al
figlio, mantenendo l’usufrutto (senza dare comunicazione di quanto avvenuto
all’amministratore).
Preciso
che in assemblea la “condomina” presenziava senza delega da parte del nudo
proprietario e che, senza il suo voto contrario, la manutenzione straordinaria
della centrale termica sarebbe stata approvata.
A
questo punto, il suo voto è da considerare nullo e, quindi, la relativa
delibera di manutenzione straordinaria si considera approvata? Oppure è da
considerare nulla l’assemblea, in ogni suo punto, in quanto non è stato
convocato il condomino (sconosciuto all’amministratore) avente diritto?
F. S.– BELLUNO
R I S P O S T A
L’articolo 67, 6°
comma delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che “l’usufruttuario
di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli
affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni”.
Inoltre,
l’orientamento ormai consolidato della Corte di cassazione sancisce che, “in
tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle: le delibere
dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con
oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al
buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza
dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o
servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, le delibere
comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi
annullabili: le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione
dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta
dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette fa vizi formali, in violazione di
prescrizioni legali, convenzionali,
regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di
informazione all’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel
procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate
maggioranze in relazione all’oggetto”.
Ancora,
si tenga presente che – a norma dell’articolo 1137, 2° comma, del Codice civile
– “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità
giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che
decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla
data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. Sicché, nel caso
prospettato dal lettore, siamo di fronte a una deliberazione annullabile (e non
nulla), in quanto adottata “con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla
legge” (visto che l’usufruttuaria, senza delega, non può esercitare il diritto
di voto negli “affari” che attengono alla manutenzione straordinaria”).
Pertanto la relativa impugnazione dovrà essere posta in essere sulla base dei
dettami di cui al 2° comma dell’articolo 1137 del Codice civile. Ugualmente
annullabili sono da considerare affette da vizi attinenti al relativo
“procedimento di convocazione”.
Pertanto,
qualora la deliberazione assembleare non venga impugnata (o non sia stata
impugnata) nei termini indicati dal 2° comma dell’articolo 1137 del Codice
civile, essa diventerà valida ed efficace nei confronti di tutti i condòmini.
Tuttavia, resta sempre salva la circostanza secondo cui l’assemblea dei
condòmini può essere nuovamente convocata e deliberare sullo stesso punto
dell’ordine del giorno (ossia quello relativo alla manutenzione straordinaria
della centrale termica), con la possibilità di revocare e modificare la
deliberazione assunta precedentemente.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 7DICEMBRE 2015
