In
molti, dopo gli eventi sismici del centro Italia, hanno lasciato le proprie
residenze solo per precauzione, indipendentemente dall’entità dei danni subiti.
Tra questi ci sono stati casi in cui gli inquilini, incoraggiati da
affermazioni di alcuni tecnici comunali, hanno sospeso il pagamento dei canoni
di locazione. La domanda è: tale comportamento è legittimo oppure no? Tra le
altre cose sembra anche che non sia possibile inviare comunicazioni per la
messa in mora e procedere con lo sfratto in quanto tutto è sospeso.
Tutto
ciò corrisponde a verità?
M. S.– TOLENTINO
R I S P O S T A
Si
deve, in primo, verificare se l’immobile di cui si discute sia rimasto
danneggiato o se lo stesso sia stato abbandonato solo nel timore di possibili
nuove scosse distruttive, pur essendo ancora in sicurezza. In questo secondo
caso, infatti, la locazione può proseguire regolarmente. Non risulta, in
relazione all’evento sismico della scorsa estate, emanata una specifica
disciplina legislativa volta a regolare (anche) le vicende dei contratti di
locazione aventi ad oggetto gli immobili rimasti lesionati.
Non
è applicabile quanto disposto in tema di provvidenze in favore delle
popolazioni colpite dal terremoto del 1980: trattasi infatti di leggi speciali
per le quali all’articolo 14 delle pre leggi sussiste il divieto di loro
utilizzo al di fuori dei casi per cui espressamente furono adottate.
In
conseguenza dell’impossibilità di godere degli immobili locati si deve
applicare la disciplina generale in tema di estinzione del rapporto
contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile
alle parti ex articolo 1643 e seguenti del Codice civile. Tale impossibilità
comporta l’automatica risoluzione ex legge del contratto, con liberazione del
debitore dall’obbligazione divenuta impossibile.
Dall’estinzione
dei contratti di locazione per impossibilità sopravvenuta del godimento degli
immobili discende il conseguente esonero delle parti dalle rispettive
obbligazioni. In particolare, all’impossibilità di godimento ed utilizzazione
degli immobili in questione corrisponde la cessazione per il conduttore
dell’obbligazione di pagamento del canone.
Lo
scioglimento del rapporto fa sorgere peraltro l’obbligazione di riconsegna
dell’immobile locato. In base ai principi generali in tema di restituzioni, per
far valere il diritto alla restituzione, è necessaria apposita domanda da parte
del creditore. Si pone la questione se, in ipotesi di ritardata riconsegna
dell’immobile già locato, trovi applicazione la specifica disciplina
dell’articolo 1591 del Codice civile. Tale norma riguarda le ipotesi di
cessazione del rapporto alla scadenza di legge o di contratto, al cui
verificarsi consegue per il conduttore l’obbligo di riconsegna della cosa.
Poiché,
nel caso di inutilizzabilità dell’immobile, non vi può essere il godimento – anche
di mero fatto – del bene oggetto di locazione, è da ritenersi non più dovuto il
corrispettivo, che non può essere preteso e, se corrisposto, determina un
ingiustificato arricchimento da parte del locatore.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL
23 GENNAIO 2017
