Recupero
crediti: l’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari è
l’atto mediante il quale sorge l’ipoteca. Cos’è il grado dell’ipotecaR I S P O S T A
L’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri
immobiliari (o nei registri speciali dei beni registrati) è elemento
costitutivo del diritto reale di garanzia. In pratica, senza
l’iscrizione l’ipoteca non sorge.
L’ipoteca si iscrive nel registro immobiliare del luogo in cui si trova l’immobile.
Dalla natura costitutiva di tale iscrizione deriva che l’ipoteca
prende grado dal momento della sua iscrizione: ogni iscrizione riceve un
numero d’ordine, che determina il cd. grado dell’ipoteca. Il grado ipotecario ha
importanza fondamentale: poniamo infatti che su un immobile di
proprietà di A siano state iscritte due ipoteche, una in favore di B del
valore di € 1.000,00 iscritta il 1° gennaio e una in favore di C del
valore anch’essa di € 1.000,00 iscritta il 2 gennaio dello stesso anno
(o anche lo stesso 1° gennaio ma con un numero posteriore, perché
l’iscrizione è avvenuta qualche minuto dopo). Qualora in seguito
all’esecuzione forzata l’immobile venisse venduto per la somma di €
1.000,00, B verrebbe soddisfatto integralmente il suo credito, mentre C
non si vedrebbe corrispondere alcunché.
È prevista la cd. postergazione nel grado ipotecario,
che avviene allorquando i creditori si scambiano il rispettivo grado
d’ipoteca. Ciò può derivare solo da un negozio giuridico bilaterale. In
ogni caso la postergazione non può in alcun modo pregiudicare i diritti
dei creditori aventi gradi successivi. Basterà un breve esempio per
capire meglio questa circostanza. Poniamo che su di un immobile vi siano
3 ipoteche: quella di A è di primo grado ed è dell’importo di €
1.000,00 quella di B è di secondo grado ed è dell’importo di € 2.000,00
quella di C è di terzo grado ed è dell’importo di € 3.000,00. Se A e C
si accordano e scambiano il rispettivo grado, B si troverà in una
posizione di svantaggio dovuta al fatto che mentre il creditore con
grado più alto di lui in precedenza era A (€ 1.000,00), dopo lo scambio è
diventato C (€ 3.000,00). Tale conseguenza non può essere accettata
dall’ordinamento: pertanto lo scambio è concesso, ma C potrà far valere
la sua ipoteca di primo grado solo nella misura di € 1.000,00, ossia
l’importo dell’ipoteca di colui che gli ha “ceduto” il grado.
La surrogazione nel grado ipotecario può verificarsi anche ex lege,
secondo il disposto dell’art. 2856 c.c.: il creditore che ha ipoteca
sopra uno o più immobili, qualora non si trovi soddisfatto perché sul
loro prezzo lo è stato, in tutto o in parte, un creditore con ipoteca di
grado anteriore al proprio e che si estendeva ad altri beni dello
stesso debitore, può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del
creditore soddisfatto al fine di esercitare l’azione ipotecaria su detti
altri beni con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria
iscrizione.
L’iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado le spese dell’atto di costituzione d’ipoteca,
quelle dell’iscrizione e rinnovazione, quelle ordinarie occorrenti per
l’intervento nel processo di esecuzione. Per quanto riguarda gli
interessi dovuti, essi sono collocati nello stesso grado purché ne sia
enunciata la misura nell’iscrizione (art. 2855 c.c.).
In pratica
L’iscrizione
è l’atto attraverso il quale si costituisce l’ipoteca ed avviene
mediante iscrizione nel registro immobiliare del luogo presso cui è sito
l’immobile.
Sullo stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche, pertanto
ogni iscrizione è registrata secondo un numero d’ordine, che determina
il grado dell’ipoteca ed indica la sequenza da seguire per soddisfare i
creditori una volta avvenuta la vendita del bene.
Inoltre, è possibile fare ricorso alla postergazione dell’ipoteca,
ossia allo scambio tra creditori del proprio grado ipotecario; oltre che
volontaria, la postergazione può anche essere legale.
FONTE: http://www.laleggepertutti.it
