Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici.
Entrata in vigore: 18/06/2013
Art. 1
1. L\’articolo 1117 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1117. – (Parti comuni dell\’edificio). – Sono oggetto di
proprieta\’ comune dei proprietari delle singole unita\’ immobiliari
dell\’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non
risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell\’edificio necessarie all\’uso comune, come
il suolo su cui sorge l\’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili
e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche\’ i locali per i servizi
in comune, come la portineria, incluso l\’alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all\’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all\’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l\’energia elettrica,
per il riscaldamento ed il condizionamento dell\’aria, per la
ricezione radiotelevisiva e per l\’accesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta\’
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti
unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle
normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2
1. Dopo l\’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilita\’). – Le disposizioni del
presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in
cui piu\’ unita\’ immobiliari o piu\’ edifici ovvero piu\’ condominii di
unita\’ immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi
dell\’articolo 1117.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d\’uso). – Per
soddisfare esigenze di interesse condominiale, l\’assemblea, con un
numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al
condominio e i quattro quinti del valore dell\’edificio, puo\’
modificare la destinazione d\’uso delle parti comuni.
La convocazione dell\’assemblea deve essere affissa per non meno di
trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera
raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire
almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell\’assemblea, a pena di nullita\’, deve indicare
le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione
d\’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono
stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d\’uso che possono
recare pregiudizio alla stabilita\’ o alla sicurezza del fabbricato o
che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d\’uso). – In caso di
attivita\’ che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle
destinazioni d\’uso delle parti comuni, l\’amministratore o i
condomini, anche singolarmente, possono diffidare l\’esecutore e
possono chiedere la convocazione dell\’assemblea per far cessare la
violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L\’assemblea delibera
in merito alla cessazione di tali attivita\’ con la maggioranza
prevista dal secondo comma dell\’articolo 1136».
Art. 3
1. L\’articolo 1118 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il
diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo
non disponga altrimenti, e\’ proporzionale al valore dell\’unita\’
immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non puo\’ rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non puo\’ sottrarsi all\’obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d\’uso della propria unita\’ immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino puo\’ rinunciare all\’utilizzo dell\’impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo
distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi
di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta
tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione
straordinaria dell\’impianto e per la sua conservazione e messa a
norma».
Art. 4
1. Al primo comma dell\’articolo 1119 del codice civile sono
aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i
partecipanti al condominio».
Art. 5
1. Dopo il primo comma dell\’articolo 1120 del codice civile sono
inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma
dell\’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto
della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la
salubrita\’ degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita\’
immobiliari o dell\’edificio, nonche\’ per la produzione di energia
mediante l\’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,
solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento
del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l\’installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l\’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli
impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la
destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di
farne uso secondo il loro diritto.
L\’amministratore e\’ tenuto a convocare l\’assemblea entro trenta
giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato
all\’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La
richiesta deve contenere l\’indicazione del contenuto specifico e
delle modalita\’ di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza,
l\’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente
a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6
1. L\’articolo 1122 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprieta\’ o uso individuale). –
Nell\’unita\’ immobiliare di sua proprieta\’ ovvero nelle parti
normalmente destinate all\’uso comune, che siano state attribuite in
proprieta\’ esclusiva o destinate all\’uso individuale, il condomino
non puo\’ eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero
determinino pregiudizio alla stabilita\’, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell\’edificio.
In ogni caso e\’ data preventiva notizia all\’amministratore che ne
riferisce all\’assemblea».
Art. 7
1. Dopo l\’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione
radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). –
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l\’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in
modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unita\’
immobiliari di proprieta\’ individuale, preservando in ogni caso il
decoro architettonico dell\’edificio, salvo quanto previsto in materia
di reti pubbliche.
E\’ consentita l\’installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unita\’
del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie
comune e sulle parti di proprieta\’ individuale dell\’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni,
l\’interessato ne da\’ comunicazione all\’amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalita\’ di esecuzione degli interventi.
L\’assemblea puo\’ prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto
comma dell\’articolo 1136, adeguate modalita\’ alternative di
esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita\’, della
sicurezza o del decoro architettonico dell\’edificio e, ai fini
dell\’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede,
a richiesta degli interessati, a ripartire l\’uso del lastrico solare
e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di
utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L\’assemblea, con la medesima maggioranza, puo\’ altresi\’ subordinare
l\’esecuzione alla prestazione, da parte dell\’interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali.
L\’accesso alle unita\’ immobiliari di proprieta\’ individuale deve
essere consentito ove necessario per la progettazione e per
l\’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli
impianti destinati alle singole unita\’ abitative.
Art. 1122-ter. – (Impianti di videosorveglianza sulle parti
comuni). – Le deliberazioni concernenti l\’installazione sulle parti
comuni dell\’edificio di impianti volti a consentire la
videosorveglianza su di esse sono approvate dall\’assemblea con la
maggioranza di cui al secondo comma dell\’articolo 1136».
Art. 8
1. All\’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) il primo comma e\’ sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai
proprietari delle unita\’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa
e\’ ripartita tra essi, per meta\’ in ragione del valore delle singole
unita\’ immobiliari e per l\’altra meta\’ esclusivamente in misura
proporzionale all\’altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica e\’ sostituita dalla seguente: «Manutenzione e
sostituzione delle scale e degli ascensori».
Art. 9
1. L\’articolo 1129 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell\’amministratore). –
Quando i condomini sono piu\’ di otto, se l\’assemblea non vi provvede,
la nomina di un amministratore e\’ fatta dall\’autorita\’ giudiziaria su
ricorso di uno o piu\’ condomini o dell\’amministratore dimissionario.
Contestualmente all\’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell\’incarico, l\’amministratore comunica i propri dati anagrafici e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa\’, anche
la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i
registri di cui ai numeri 6) e 7) dell\’articolo 1130, nonche\’ i
giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta
all\’amministratore, puo\’ prenderne gratuitamente visione e ottenere,
previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L\’assemblea puo\’ subordinare la nomina dell\’amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di
assicurazione per la responsabilita\’ civile per gli atti compiuti
nell\’esercizio del mandato.
L\’amministratore e\’ tenuto altresi\’ ad adeguare i massimali della
polizza se nel periodo del suo incarico l\’assemblea deliberi lavori
straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all\’importo
di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente
all\’inizio dei lavori. Nel caso in cui l\’amministratore sia coperto
da una polizza di assicurazione per la responsabilita\’ civile
professionale generale per l\’intera attivita\’ da lui svolta, tale
polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell\’impresa di
assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo
precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, e\’ affissa l\’indicazione delle
generalita\’, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell\’amministratore.
In mancanza dell\’amministratore, sul luogo di accesso al condominio
o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e\’ affissa
l\’indicazione delle generalita\’ e dei recapiti, anche telefonici,
della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell\’amministratore.
L\’amministratore e\’ obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche\’ quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun
condomino, per il tramite dell\’amministratore, puo\’ chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della
rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell\’incarico l\’amministratore e\’ tenuto alla
consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al
condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita\’ urgenti
al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad
ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall\’assemblea,
l\’amministratore e\’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle
somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell\’esercizio nel quale il credito esigibile e\’ compreso, anche ai
sensi dell\’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
l\’attuazione del presente codice.
L\’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata. L\’assemblea convocata per la revoca o le
dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell\’amministratore puo\’ essere deliberata in ogni tempo
dall\’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure
con le modalita\’ previste dal regolamento di condominio. Puo\’
altresi\’ essere disposta dall\’autorita\’ giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell\’articolo
1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi
irregolarita\’. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita\’
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del
dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell\’assemblea per
far cessare la violazione e revocare il mandato all\’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell\’assemblea, ciascun condomino
puo\’ rivolgersi all\’autorita\’ giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo\’ rivalersi
nei confronti dell\’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita\’:
1) l\’omessa convocazione dell\’assemblea per l\’approvazione del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l\’assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri
casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e
amministrativi, nonche\’ di deliberazioni dell\’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al
settimo comma;
4) la gestione secondo modalita\’ che possono generare
possibilita\’ di confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale dell\’amministratore o di altri condomini;
5) l\’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla
cancellazione delle formalita\’ eseguite nei registri immobiliari a
tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la
riscossione delle somme dovute al condominio, l\’aver omesso di curare
diligentemente l\’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l\’inottemperanza agli obblighi di cui all\’articolo 1130,
numeri 6), 7) e 9);
8) l\’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui
al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell\’autorita\’ giudiziaria, l\’assemblea
non puo\’ nominare nuovamente l\’amministratore revocato.
L\’amministratore, all\’atto dell\’accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita\’ della
nomina stessa, l\’importo dovuto a titolo di compenso per l\’attivita\’
svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del
libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di
edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche\’ a quelli
realizzati da enti pubblici non economici o societa\’ private senza
scopo di lucro con finalita\’ sociali proprie dell\’edilizia
residenziale pubblica».
Art. 10
1. L\’articolo 1130 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1130. – (Attribuzioni dell\’amministratore). –
L\’amministratore, oltre a quanto previsto dall\’articolo 1129 e dalle
vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell\’assemblea, convocarla
annualmente per l\’approvazione del rendiconto condominiale di cui
all\’articolo 1130-bis e curare l\’osservanza del regolamento di
condominio;
2) disciplinare l\’uso delle cose comuni e la fruizione dei
servizi nell\’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il
miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell\’edificio e per
l\’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell\’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente le generalita\’ dei singoli proprietari e dei titolari di
diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del
codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di
ciascuna unita\’ immobiliare, nonche\’ ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere
comunicata all\’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L\’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta
giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l\’amministratore
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai
responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del
registro di nomina e revoca dell\’amministratore e del registro di
contabilita\’. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi\’
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell\’assemblea, le
deliberazioni nonche\’ le brevi dichiarazioni rese dai condomini che
ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e\’ allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e
revoca dell\’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le
date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonche\’ gli estremi del decreto in caso di provvedimento
giudiziale. Nel registro di contabilita\’ sono annotati in ordine
cronologico, entro trenta giorni da quello dell\’effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo\’ tenersi
anche con modalita\’ informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria
gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell\’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione
relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle
eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e
convocare l\’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta
giorni».
Art. 11
1. Dopo l\’articolo 1130 del codice civile e\’ inserito il seguente:
«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto
condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi
disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in
modo da consentire l\’immediata verifica. Si compone di un registro di
contabilita\’, di un riepilogo finanziario, nonche\’ di una nota
sintetica esplicativa della gestione con l\’indicazione anche dei
rapporti in corso e delle questioni pendenti. L\’assemblea
condominiale puo\’, in qualsiasi momento o per piu\’ annualita\’
specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la
contabilita\’ del condominio. La deliberazione e\’ assunta con la
maggioranza prevista per la nomina dell\’amministratore e la relativa
spesa e\’ ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
proprieta\’. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento
sulle unita\’ immobiliari possono prendere visione dei documenti
giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie
spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere
conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L\’assemblea puo\’ anche nominare, oltre all\’amministratore, un
consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli
edifici di almeno dodici unita\’ immobiliari. Il consiglio ha funzioni
consultive e di controllo».
Art. 12
1. Al primo comma dell\’articolo 1131 del codice civile, le parole:
«dall\’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti:
«dall\’articolo 1130».
Art. 13
1. L\’articolo 1134 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino
che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione
dell\’amministratore o dell\’assemblea non ha diritto al rimborso,
salvo che si tratti di spesa urgente».
2. All\’articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) al primo comma, il numero 4) e\’ sostituito dal seguente:
«4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di
importo pari all\’ammontare dei lavori»;
b) e\’ aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L\’assemblea puo\’ autorizzare l\’amministratore a partecipare e
collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi
dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche
mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche\’
di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine
di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la
vivibilita\’ urbana, la sicurezza e la sostenibilita\’ ambientale della
zona in cui il condominio e\’ ubicato».
Art. 14
1. L\’articolo 1136 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1136. – (Costituzione dell\’assemblea e validita\’ delle
deliberazioni). – L\’assemblea in prima convocazione e\’ regolarmente
costituita con l\’intervento di tanti condomini che rappresentino i
due terzi del valore dell\’intero edificio e la maggioranza dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta\’ del
valore dell\’edificio.
Se l\’assemblea in prima convocazione non puo\’ deliberare per
mancanza di numero legale, l\’assemblea in seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L\’assemblea in seconda
convocazione e\’ regolarmente costituita con l\’intervento di tanti
condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell\’intero
edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione
e\’ valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un
numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore
dell\’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell\’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell\’amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell\’edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entita\’ e le deliberazioni di
cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche\’
1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all\’articolo 1120, primo comma, e
all\’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate
dall\’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell\’edificio.
L\’assemblea non puo\’ deliberare, se non consta che tutti gli aventi
diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell\’assemblea si redige processo verbale da
trascrivere nel registro tenuto dall\’amministratore».
Art. 15
1. L\’articolo 1137 del codice civile e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell\’assemblea). –
Le deliberazioni prese dall\’assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo\’ adire
l\’autorita\’ giudiziaria chiedendone l\’annullamento nel termine
perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di
comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L\’azione di annullamento non sospende l\’esecuzione della
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall\’autorita\’
giudiziaria.
L\’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell\’inizio
della causa di merito non sospende ne\’ interrompe il termine per la
proposizione dell\’impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione e\’ disciplinata dalle norme di
cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l\’esclusione
dell\’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura
civile».
Art. 16
1. All\’articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) il terzo comma e\’ sostituito dal seguente:
«Il regolamento deve essere approvato dall\’assemblea con la
maggioranza stabilita dal secondo comma dell\’articolo 1136 ed
allegato al registro indicato dal numero 7) dell\’articolo 1130. Esso
puo\’ essere impugnato a norma dell\’articolo 1107»;
b) e\’ aggiunto, in fine, il seguente comma:
«Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o
detenere animali domestici».
Art. 17
1. Al numero 1) del primo comma dell\’articolo 2659 del codice
civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i
condominii devono essere indicati l\’eventuale denominazione,
l\’ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18
1. L\’articolo 63 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo
1942, n. 318, e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall\’assemblea, l\’amministratore, senza
bisogno di autorizzazione di questa, puo\’ ottenere un decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e\’
tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in
regola con i pagamenti, se non dopo l\’escussione degli altri
condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta
per un semestre, l\’amministratore puo\’ sospendere il condomino moroso
dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino e\’ obbligato solidalmente
con questo al pagamento dei contributi relativi all\’anno in corso e a
quello precedente.
Chi cede diritti su unita\’ immobiliari resta obbligato solidalmente
con l\’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui
e\’ trasmessa all\’amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto».
Art. 19
1. L\’articolo 64 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 64. – Sulla revoca dell\’amministratore, nei casi indicati
dall\’undicesimo comma dell\’articolo 1129 e dal quarto comma
dell\’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di
consiglio, con decreto motivato, sentito l\’amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale puo\’ essere proposto reclamo
alla corte d\’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione
o dalla comunicazione».
Art. 20
1. All\’articolo 66 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e\’ sostituito dai
seguenti:
«L\’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione
dell\’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni
prima della data fissata per l\’adunanza in prima convocazione, a
mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o
tramite consegna a mano, e deve contenere l\’indicazione del luogo e
dell\’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta
convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e\’
annullabile ai sensi dell\’articolo 1137 del codice su istanza dei
dissenzienti o assenti perche\’ non ritualmente convocati.
L\’assemblea in seconda convocazione non puo\’ tenersi nel medesimo
giorno solare della prima.
L\’amministratore ha facolta\’ di fissare piu\’ riunioni consecutive
in modo da assicurare lo svolgimento dell\’assemblea in termini brevi,
convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione
dell\’assemblea validamente costituitasi».
Art. 21
1. L\’articolo 67 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino puo\’ intervenire all\’assemblea anche a
mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini
sono piu\’ di venti, il delegato non puo\’ rappresentare piu\’ di un
quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un\’unita\’ immobiliare appartenga in proprieta\’ indivisa a
piu\’ persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell\’assemblea, che e\’ designato dai comproprietari interessati a
norma dell\’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all\’articolo 1117-bis del codice, quando i
partecipanti sono complessivamente piu\’ di sessanta, ciascun
condominio deve designare, con la maggioranza di cui all\’articolo
1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante
all\’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu\’
condominii e per la nomina dell\’amministratore. In mancanza, ciascun
partecipante puo\’ chiedere che l\’autorita\’ giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii
interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante,
l\’autorita\’ giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno
solo dei rappresentanti gia\’ nominati, previa diffida a provvedervi
entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all\’autorita\’
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in
persona dell\’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera
non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e
comunica tempestivamente all\’amministratore di ciascun condominio
l\’ordine del giorno e le decisioni assunte dall\’assemblea dei
rappresentanti dei condominii. L\’amministratore riferisce in
assemblea.
All\’amministratore non possono essere conferite deleghe per la
partecipazione a qualunque assemblea.
L\’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell\’edificio
esercita il diritto di voto negli affari che attengono all\’ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui l\’usufruttuario intenda avvalersi
del diritto di cui all\’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di
lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In
tutti questi casi l\’avviso di convocazione deve essere comunicato sia
all\’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l\’usufruttuario rispondono solidalmente per
il pagamento dei contributi dovuti all\’amministrazione condominiale».
Art. 22
1. L\’articolo 68 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell\’articolo
1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136
del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita\’ immobiliare e\’
espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di
condominio.
Nell\’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene
conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di
manutenzione di ciascuna unita\’ immobiliare».
Art. 23
1. L\’articolo 69 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unita\’ immobiliari
espressi nella tabella millesimale di cui all\’articolo 68 possono
essere rettificati o modificati all\’unanimita\’. Tali valori possono
essere rettificati o modificati, anche nell\’interesse di un solo
condomino, con la maggioranza prevista dall\’articolo 1136, secondo
comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell\’edificio,
in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di
incremento o diminuzione delle unita\’ immobiliari, e\’ alterato per
piu\’ di un quinto il valore proporzionale dell\’unita\’ immobiliare
anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e\’
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi
nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai
sensi dell\’articolo 68, puo\’ essere convenuto in giudizio unicamente
il condominio in persona dell\’amministratore. Questi e\’ tenuto a
darne senza indugio notizia all\’assemblea dei condomini.
L\’amministratore che non adempie a quest\’obbligo puo\’ essere revocato
ed e\’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica
o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte
in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
Art. 24
1. L\’articolo 70 delle disposizioni per l\’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie e\’ sostituito dal seguente:
«Art. 70. – Per le infrazioni al regolamento di condominio puo\’
essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma
fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma
e\’ devoluta al fondo di cui l\’amministratore dispone per le spese
ordinarie».
Art. 25
1. Dopo l\’articolo 71 delle disposizioni per l\’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:
«Art. 71-bis. – Possono svolgere l\’incarico di amministratore di
condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica
amministrazione, l\’amministrazione della giustizia, la fede pubblica,
il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la
legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a
due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute
definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell\’elenco dei protesti
cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di
secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e
svolgono attivita\’ di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono
necessari qualora l\’amministratore sia nominato tra i condomini dello
stabile.
Possono svolgere l\’incarico di amministratore di condominio anche
societa\’ di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i
requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di
svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei
quali la societa\’ presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e)
del primo comma comporta la cessazione dall\’incarico. In tale
evenienza ciascun condomino puo\’ convocare senza formalita\’
l\’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attivita\’ di amministrazione di condominio
per almeno un anno, nell\’arco dei tre anni precedenti alla data di
entrata in vigore della presente disposizione, e\’ consentito lo
svolgimento dell\’attivita\’ di amministratore anche in mancanza dei
requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo
l\’obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter. – Su richiesta dell\’assemblea, che delibera con la
maggioranza di cui al secondo comma dell\’articolo 1136 del codice,
l\’amministratore e\’ tenuto ad attivare un sito internet del
condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre
copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare. Le spese per l\’attivazione e la gestione del sito
internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater – Per controversie in materia di condominio, ai
sensi dell\’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010,
n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall\’errata
applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II,
del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni
per l\’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di
inammissibilita\’, presso un organismo di mediazione ubicato nella
circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e\’ situato.
Al procedimento e\’ legittimato a partecipare l\’amministratore,
previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui
all\’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di
assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su
istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall\’assemblea con
la maggioranza di cui all\’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve
intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di
cui all\’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28,
tenendo conto della necessita\’ per l\’amministratore di munirsi della
delibera assembleare».
Art. 26
1. Dopo l\’articolo 155 delle disposizioni per l\’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie e\’ inserito il seguente:
«Art. 155-bis. – L\’assemblea, ai fini dell\’adeguamento degli
impianti non centralizzati di cui all\’articolo 1122-bis, primo comma,
del codice, gia\’ esistenti alla data di entrata in vigore del
predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le
maggioranze di cui all\’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo,
del codice».
Art. 27
1. All\’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le
parole: «con le maggioranze previste dall\’articolo 1136, secondo e
terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con
le maggioranze previste dal secondo comma dell\’articolo 1120 del
codice civile».
Art. 28
1. All\’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le
parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli
intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli
intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo
del valore dell\’edificio».
2. All\’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le
parole: «l\’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga
agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle
seguenti: «l\’assemblea di condominio delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell\’articolo 1120 del codice civile».
Art. 29
1. All\’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001,
n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n.
66, le parole: «l\’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice»
sono sostituite dalle seguenti: «l\’articolo 1120, secondo comma,
dello stesso codice».
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e
straordinaria nonche\’ per le innovazioni sono prededucibili ai sensi
dell\’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e
successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi
dell\’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l\’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito
dall\’articolo 18 della presente legge, durante le procedure
concorsuali.
Art. 31
1. All\’articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile,
dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le
seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore
dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella
Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara\’ inserita
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. E\’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla
osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addi\’ 11 dicembre 2012
