Lavori approvati dall’assemblea, spese suddivise fra i condomini. Ma, sorpresa, le tabelle millesimali sono vecchie, e non più attendibili, perché nel frattempo è sorta un’altra unità immobiliare. Come fa, allora, il condominio a recuperare i soldi? L’azione d’indebito arricchimento nei confronti del condomino è la strada giusta, mentre l’eventuale modifica dei valori proporzionali stabilita dal giudice non avrebbe effetti retroattivi. Lo chiarisce la sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011, emessa dalla terza sezione civile della Cassazione.
Amministratore promosso
Inutile per il condomino “graziato” dalle vecchie tabelle sostenere l’impraticabilità dell’azione di cui all’articolo 2041 Cc promossa dall’amministratore: non c’è infatti una causa tale da giustificare l’arricchimento del proprietario che non ha pagato la sua parte a spese di tutti gli altri. È vero, risulta possibile modificare le tabelle millesimali mediante la delibera dell’assemblea (e prima della sentenza 18477/10 delle Sezioni unite era richiesto il consenso di tutti i condomini). Ma ci si può anche rivolgere al giudice in base all’articolo 69 Cc disp. att.: il fatto è, però, che la relativa sentenza ha efficacia costitutiva e non dichiarativa, dal momento che ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto (all’unanimità) fra i condomini. Dunque? In mancanza di una disposizione ad hoc in senso contrario, la decisione non può avere effetto retroattivo ma ha un’efficacia che inizia a decorrere soltanto dal passaggio in giudicato.
Diligenza e rilevanza
Ancora: è irrilevante l’eventuale inerzia del condominio. La ripartizione delle spese in base a tabelle inattendibili è un unico fatto da cui derivano ad un tempo l’illegittimo incremento patrimoniale del condomino graziato e la deminutio patita dagli altri: si tratta quindi di indebito arricchimento, fattispecie cui non si applica la norma di cui all’articolo 1227 Cc che impone al danneggiato di attivarsi per evitare le ulteriori conseguenze della lesione; nella fattispecie regolata dall’articolo 2041 Cc, insomma, il fatto che l’impoverito non sia diligente nel ridurre la portata della diminuzione patita non esime l’arricchito dall’indennizzare la controparte né può decurtare l’ammontare del dovuto.
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