VERANDA: Ci vuole l’autorizzazione del Comune?

Permesso di costruire e reato di abuso edilizio: per la veranda è sempre necessario chiedere l’autorizzazione al Comune, ma non agli altri condomini.

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Tutte le volte in cui si vuol costruire una veranda è prima necessario chiedere l’autorizzazione al Comune (il cosiddetto «permesso di costruire») e questo a prescindere dai materiali usati, dalla dimensione della veranda stessa e della sua destinazione (lo scopo per il quale viene realizzata). È quanto chiarisce una recente sentenza del Consiglio di Stato [1].

La pronuncia in commento si è occupata della distinzione tra pergolati, pergotende,gazebi e verande, definendo in quali casi c’è la necessità della cosiddetta licenza edilizia e quando, invece, si può procedere liberamente o presentando la Scia.

Cos’è la veranda?

La veranda viene definita come un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili»[2]. La veranda, realizzabile su balconi,terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire.

Per la veranda c’è bisogno dell’autorizzazione del condominio?

La veranda porta con sé, quasi sempre, problematiche di tipo condominiale, perché, a differenza di tante altre opere di piccola edilizia, come appunto i gazebo, si può realizzare anche sul balcone di un appartamento collocato in un condominio. Il punto, dunque, su cui spesso si fa confusione, è se per costruire la veranda c’è bisogno di chiedere l’autorizzazione all’assemblea. La risposta è negativa, per quanto possa apparire, a prima vista, ingiusto. È vero, la veranda è una struttura che può pregiudicare l’estetica del palazzo o addirittura la sua stabilità. Ma è pur vero che è realizzata sulla proprietà esclusiva (il balcone di casa) e ciascun condomino è libero, dentro le sue mura, di fare ciò che vuole. Dunque, la scelta adottata dal legislatore è di contemperamento di entrambe le contrapposte esigenze:

• il condomino che realizza la veranda non deve chiedere il preventivo permesso all’assemblea di condominio, ma può agire autonomamente, dandone un previo avviso all’amministratore;
• il condomino deve però evitare che la veranda possa ledere l’estetica della facciata del palazzo (leggi Quando la veranda lede il decoro architettonico?) e possa pregiudicare la stabilità dell’edificio. Se ricorre uno di questi due casi l’assemblea può agire per ottenere, dal giudice, un ordine di demolizione della costruzione;
• se il proprietario della veranda, prima della sua costruzione, ha fatto vedere i progetti all’assemblea e questa l’ha approvata, non può più chiederne la demolizione, anche se dovesse ritenere che pregiudica il decoro architettonico;
• la presenza o l’assenza del consenso dell’assemblea non può essere richiesto, dal Comune, come condizione per la concessione del permesso di costruire. Una cosa è infatti il rispetto della normativa edilizia, un altro quello della normativa civilistica; l’estetica del palazzo è questione che riguarda quindi solo il condominio e non la pubblica amministrazione. Quindi, l’ente locale non può esigere l’esibizione del voto favorevole dell’assemblea prima di concedere la licenza;
• la veranda priva di permesso di costruire deve essere demolita non appena arriva l’ordine del Comune, ordine che può essere notificato anche a distanza di numerosi anni (non essendo soggetto a prescrizione). È diritto di tutti i condomini segnalare al Comune l’abuso edilizio della veranda; il Comune deve muoversi entro 30 giorni. In difetto, si può impugnare l’illegittimità del silenzio dell’ente locale presso il Tar, il quale nomina un «Commissario ad acta» di norma della figura del Prefetto. Quest’ultimo controllerà che il Comune adempia ai propri obblighi e disponga la demolizione della veranda abusiva.