La responsabilità del notaio per l\’esercizio delle sue funzioni si situa nell\’area della responsabilità contrattuale nota1.
Si pensi, ad esempio, alla preparazione ed alla stesura di un atto
pubblico di trasferimento immobiliare, attività di tipica competenza
notarile. In questo senso, quale professionista incaricato dal cliente
di svolgere un determinato incarico professionale (inquadrabile nel
contratto di mandato), il notaio risponde, ai sensi dell\’art. 1228 cod.civ., anche dell\’operato dei propri ausiliari (siano essi
dipendenti o collaboratori dello studio ovvero altri colleghi: cfr.
Cass. Civ. Sez. III, 20825/09).
Ma
di cosa risponde il notaio? Anzitutto va detto che il notaio deve
leggere l\’atto alle parti le quali, a sua richiesta, gli comunicano se
lo stesso sia o meno conforme alla loro volontà. Cosa dire
dell\’eventualità in cui le parti si rendano conto, magari anche una
volta trascorso non poco tempo rispetto alla stipula dell\’atto, che lo
stesso non rispecchia del tutto gli intenti delle stesse? Al riguardo è
stato deciso che non sia possibile validamente contestare le risultanze
dell\’atto pubblico che sia stato debitamente letto alle parti che lo
abbiano sottoscritto (Cass. Civ., Sez. III, 5535/12).
Varie sono inoltre le situazioni che devono essere vagliate dal notaio. La preventiva verifica dell\’esistenza dei poteri rappresentativi (Cass. Civ. Sez. I, 24939/07), della capacità delle parti (che non devono essere incapaci di agire, dichiarate fallite, etc. (cfr.Cass. Civ., Sez. III, 26908/2014) della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari
attraverso la loro visura, nonché l\’informativa al cliente sul suo esito
e, nell\’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni
pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell\’atto,
costituiscono, salva l\’espressa dispensa degli interessati dalla
suddetta verifica, obblighi derivanti dall\’incarico conferitogli dal
cliente (cfr. Appello di Roma, 19 febbraio 2013).
Essi quindi fanno parte dell\’oggetto della prestazione d\’opera
professionale. Neppure è possibile, ai fini di far venir meno la
responsabilità, l\’arretrato da parte dei pubblici uffici nell\’esecuzione
delle formalità pubblicitarie, quando esistano comunque strumenti atti a
superare tali ritardi (si pensi alla consultazione del c.d. “modello
60” ai tempi in cui la Conservatoria dei RRII non era completamente
informatizzata: Cass. Civ., Sez. III, 22398/11).
Invero,
pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione
qualificabile come di mezzi e non di risultato, l\’opera di cui è
richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà
delle parti e di direzione della compilazione dell\’atto, ma si estende a
quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia
assicurata la serietà e certezza dell\’atto giuridico da rogarsi ed in
particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo
tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell\’atto. Ne
consegue che l\’inosservanza di detti obblighi (si pensi al dovere di avvisare il cliente del rischio connesso alla mancata esecuzione delle visure per il tramite delle risultanze del registro generale: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 1330/04,
oppure addirittura all\’omissione dei detti accertamenti quando sia
stato conferito espresso formale incarico in tal senso: cfr. Cass. Civ.
Sez. III, 7996/05 ) dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d\’opera professionale, a
nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a
tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di
prestazione d\’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale
rapporto privatistico nota2. Per converso è
stato negato rientrare nell\’ambito della detta prestazione
l\’accertamento della solvibilità del compratore nel caso di pagamento
dilazionato ovvero il fatto di dover consigliare alla parte
l\’effettuazione di specifici accertamenti (quali ad esempio
l\’inesistenza di vizi, etc.): si veda Cass. Civ. Sez. II, 7707/07. Neppure sarebbe responsabile il notaio per il sol fatto di aver omesso la riconsegna della procura al mandatario in rem propriam sulla base dell\’affermazione di costui di aver subito un danno per la
semplice mancata alienazione di un immobile, occorrendo la prova della
successiva devalutazione del bene (Cass. Civ. Sez. III, 24682/09). Il notaio ovviamente risponde anche in relazione alla mancata
esecuzione delle formalità pubblicitarie intese a conferire
opponibilità ai contratti ed alle pattuizioni perfezionate per il
tramite del suo ministero (cfr., in tema di costituzione di fondo patrimoniale, Cass. Civ., Sez. III, 20995/12). Si veda tuttavia, in tema di trascrizione del testamento contenente institutio ex re certa relativamente a beni immobili, Cass. Civ., Sez. II, 4485/2014,
secondo la quale la parte richiedente può esonerare il notaio
dall\’esecuzione della formalità senza che qquest\’ultimo incomba in
addebiti disciplinari.
Ancora il notaio risponde delle conseguenze relative alla mancata cancellazione delle formalità pregiudizievoli, quali l\’ipoteca insistente sull\’immobile (anche se non va
automaticamente risarcito anche il danno conseguente al lucro cessante
connesso alla impossibilità di realizzare un guadagno rivendendo
l\’immobile: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 19493/13).
In materia societaria al notaio compete il controllo sull\’oggetto sociale alla stregua delle norme dell\’ordinamento. Così è stata disposta una sanzione disciplinare per il notaio che abbia
stipulato l\’atto costitutivo di una società che non aveva i requisiti
per lo svolgimento di attività finanziarie ex art. 106 del T.U. 385/96 nei confronti del pubblico, pur annoverate nella parte descrittiva dell\’oggetto sociale (Cass. Civ., Sez.II, 2220/13).
Il notaio è parimenti responsabile del controllo di legalità delle
singole clausole che compongono lo statuto, dovendo controllare che
ciascuna di esse risponda alla legge (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 15892/11 in tema di clausola compromissoria). L\’ambito del diritto successorio è
specialmente delicato. Si pensi alla complessità di procedimenti come
quello di accettazione d\’eredità con beneficio d\’inventario. Il mancato
rispetto dei rigorosi termini previsti dalla legge per ciascuna fase può
ben comportare danni anche notevoli (si pensi al chiamato che per
cautela abbia inteso proteggersi da passività ereditarie che poi
finiscano per colpirlo a causa del mancato rispetto delle regole proprie
della procedura). Ovviamente occorre che anche il cliente, per così
dire, “faccia la sua parte”: così se costui abbia omesso di produrre
documenti necessari a dare impulso al procedimento pur essendo stato più
volte sollecitato dal notaio, costui non è responsabile degli eventuali
pregiudizi che ne siano scaturiti (Cass. Civ., Sez.II, 3137/13).
Per quanto attiene alla autenticazione di scritture private deve anzitutto chiarirsi come il notaio non possa certo esaurire la
propria funzione nell\’accertamento dell\’identità personale di chi
sottoscrive. Il suo compito si spinge non soltanto alla verifica della
legalità del contenuto delle stesse, ma anche della rispondenza delle
pattuizioni contenute alla volontà delle parti (Cass. Civ., Sez. II, 19350/2014).
Sul tema dello svolgimento delle ispezioni preliminari intese ad
accertare la libertà del bene da pesi e vincoli, si veda Cass.Civ.
Sez.II, 23934/04 nonchè Cass.Civ. Sez.II, 19673/05 imperniate sull\’aspetto della necessità, ai fini della responsabilità
per omessa esecuzione delle visure, del conferimento di un esplicito
incarico in tal senso. Questo orientamento è stato tuttavia
successivamente ribaltato. Al riguardo si veda Cass.Civ. Sez.III, 13015/06 che è parsa porre il principio della naturale ricomprensione degli
accertamenti ipocatastali nell\’incarico di predisporre l\’atto di
vendita, ancorchè per scrittura privata meramente autenticata nelle
sottoscrizioni. Tale principio è stato ribadito da Cass. Civ., Sez. III,
2071/13.
Ciò non toglie che le parti possano concordemente (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 14865/13 in tema di eventuale richiesta di danni da parte di chi non avesse
preso parte all\’accordo di esonero) rinunciare al compimento di tale
attività preliminare, espressamente esonerando il notaio dal darvi
esecuzione (ad esempio per l\’urgenza: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 5868/06; cfr. anche Cass. Civ. Sez. III, 25270/09 con la quale si è precisato che tale esonero, concorde, potrebbe essere
formulato dalle parti anche verbalmente). Il profilo disciplinare di
una siffatta condotta prescinde comunque dal fatto che le parti abbiano
esentato il notaio dal compimento delle visure (cfr. Cass. Civ., Sez.
II, 12797/2014).
E\’
stato inoltre deciso che, pur in presenza dell\’esonero predetto, il
notaio comunque è responsabile quando anche avesse avuto il semplice
sospetto dell\’esistenza di formalità pregiudizievoli (Cass. Civ., Sez.
III, 15726/10).
A volte però l\’accertamento della condotta negligente non basta. Se
infatti si potesse concludere che, anche nell\’ipotesi in cui ci si fosse
comportati con adeguato scrupolo professionale, comunque l\’esito
sarebbe stato negativo, il danno non potrà essere considerato
risarcibile (Cass. Civ., Sez. III, 16905/10).
Una
volta accertata la sussistenza della responsabilità in parola, il
professionista può addirittura essere condannato al risarcimento del
danno in forma specifica. E\’ stato così statuito che il notaio debba,
sia pure a determinate condizioni, procurare la cancellazione della
formalità pregiudizievole che colpisca il bene, formalità non rilevata
nel corso delle visure ipocatastali non diligentemente eseguite (Cass.
Civ. Sez. II, 14813/06).
In
relazione alle suddette inosservanze il notaio non può invocare la
imitazione di responsabilità prevista per il professionista dall\’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la
soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale
inosservanza non è riconducibile ad imperizia, cui trova applicazione
quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione
del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai
sensi del II comma dell\’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, essendo inapplicabile l\’art. 2236 cod. civ. (cfr. Cass. Civ. Sez. III, 5946/99).
La professione notarile, in definitiva, è ritenuta tale da implicare l\’impiego di una seria diligenza Cass.Civ., 5158/01 e Cass. Civ. Sez. II, 1228/03 (si veda anche Cass. Civ. Sez. III, 14934/02 relativamente alla legittimazione attiva a far valere la responsabilità del professionista).
Inoltre,
come statuito dal Supremo Collegio, la funzione del notaio non si
esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all\’attività di consulenza (ad esempio circa le modalità di perfezionamento di una cessione di
credito derivante da un appalto pubblico: Cass. Civ. Sez. III, 14450/06), anche fiscale,
nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio
di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo
della contrattazione immobiliare. Rientra, dunque, negli obblighi del
notaio, ai sensi dell\’art. 1176 cod. civ. , prestare alle parti adeguata assistenza fiscale,
informandole dell\’esistenza in loro favore di eventuali esenzioni
fiscali. In assenza di tale informazione, il notaio risponde nei
confronti del cliente per il danno da quest\’ultimo subito in conseguenza
della mancata fruizione dei benefici fiscali, sempre che non sia
possibile per il contribuente ottenere la restituzione dell\’imposta
pagata in eccedenza (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 309/03 ). Si pensi anche alle conseguenze afferenti alla richiesta di
applicazione, effettuata in un atto di compravendita, dell\’imposta di
registro in base alla richiesta ex art. art.12 D.l. 70/88 di attribuzione della rendita catastale non ancora
attribuita all\’unità immobiliare oggetto della negoziazione: è stato
deciso al riguardo come il notaio debba occuparsi della relativa istanza
o quantomeno rendere edotte le parti della rilevanza del relativo
procedimento (Cass. Civ. Sez. II, 7857/08).
Addirittura ci si è spinti fino a ritenere responsabile il notaio per
non aver avvisato il cliente delle conseguenze relative all\’indicazione
di dati non veritieri o non plausibili in riferimento al computo
dell\’INVIM, imposta ormai non più in vigore (Cass. Civ., Sez. II, 26369/2014).
Gli
obblighi di informazione non possono non investire questioni di
speciali rilevanza, quali ad esempio le conseguenze scaturenti dal mancato frazionamento di mutuo ipotecario che la parte acquirente si accolli in sede di acquisizione dell\’immobile (Cass. Civ. Sez. III, 264/06).
Occorre riferire che, proprio in relazione a siffatto rischio, il
legislatore è intervenuto addirittura prescrivendo il divieto di
procedere al perfezionamento dell\’atto di vendita in difetto di
preventivo frazionamento dell\’ipoteca sussistente sull\’intero complesso
immobiliare (art.8 D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122). Si pensi ancora all\’indicazione
dell\’espressione “salvo conguaglio” con riferimento alla quota di un
mutuo ipotecario oggetto di accollo all\’acquirente, quota che fosse
stata indicata in misura notevolmente inferiore rispetto a quella poi
palesatasi nella realtà (Cass. Civ., Sez. III, 546/12).
Per
quanto attiene invece al rischio connesso all\’acquisto di un immobile
il cui titolo di provenienza sia stato specificamente indicato come un
acquisto per usucapione, tuttavia non accertata giudizialmente, si veda
Cass. Civ. Sez. II, 2485/07 che ha escluso la responsabilità del notaio in conseguenza del semplice
inserimento nell\’atto di una clausola dalla quale possa ritrarsi la
consapevolezza di siffatto rischio.
Ancora il notaio è stato
reputato responsabile per aver omesso di eseguire l\’annotazione
dell\’atto di costituzione di fondo patrimoniale a margine dell\’atto di
matrimonio (Cass. Civ. Sez. II, 16187/03) nonchè per avere errato nell\’indicazione del nome nel redigere un verbale di protesto (Cass. Civ. Sez. III, 7495/08).
Diversa rispetto alla responsabilità di cui si è fatto cenno è quella relativa alla solidarietà
passiva che vede il notaio tenuto, quale responsabile di imposta, a
corrispondere all\’Erario le somme dovute a fronte della registrazione
dell\’atto perfezionato per il suo tramite (cfr. l\’art.57 T.U. sull\’imposta di registro di cui al D.P.R.. 131/86). L\’eventuale
pagamento effettuato dal pubblico ufficiale definisce il rapporto
tributario anche rispetto all\’obbligato principale, che più non potrebbe
pertanto domandare all\’Amministrazione finanziaria il rimborso di
quanto corrisposto (Cass. Civ. Sez. V, 4047/07).
Così il notaio risponde in via solidale delle imposte dovute a fronte
del conferimento in natura effettuato nel corso di un\’operazione di
aumento del capitale sociale (Cass. Civ., Sez.V,6606/11).
La
peculiare posizione pubblicistica del notaio informa anche le
conseguenze del mancato versamento delle imposte e dei tributi pure allo
stesso corrisposti dal cliente. Al riguardo è stato deciso che la
predetta condotta non integra semplicemente il reato di appropriazione indebita, bensì piuttosto di peculato (Cass. Pen., Sez.V, 47178/09).
La consapevole inesattezza delle imputazioni effettuate telematicamente
allo scopo di evitare la corresponsione delle imposte anticipate dai
clienti può parallelamente determinare il perfezionamento anche del reato di falso ideologico (Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 30512/2014).
Assai rilevante è porre in luce il problema dell\’individuazione del dies a quo di decorrenza del termine prescrizionale del diritto al risarcimento
del danno sorto in favore del cliente in conseguenza della difettosa
prestazione professionale. In proposito all\’orientamento tradizionale
secondo il quale tale momento andava indicato nella data di stipulazione
dell\’atto pubblico (o della scrittura privata autenticata) si è da
ultimo opposto un parere differente, secondo il quale la prescrizione
inizierebbe a decorrere dal momento in cui il danno si manifesta
all\’esterno, divenendo percepibile (Cass. Civ. Sez. III, 16463/09).
Dalla
condotta generatrice di responsabilità professionale di cui sopra si
differenziano quei comportamenti del notaio atti ad integrare gli
estremi dell\’ illecito disciplinare. Il relativo procedimento è regolato dalla legge notarile (cfr. l\’art. 158 e ss. della Legge 89/13). L\’illecito disciplinare (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 1170/2014 relativamente all\’omissione del versamento delle imposte per carenza di
provvista sul conto corrente) può ovviamente convivere con altre,
talvolta più gravi, violazioni. Si pensi alla mancata registrazione e
trascrizione degli atti ed al conseguente incameramento delle somme
percepite dal cliente, ciò che può configurare, come già detto più
sopra, gli estremi del reato di peculato. Giova peraltro rilevare come
possa essere considerata circostanza attenuante, sotto il profilo
disciplinare (cfr. l\’art. 144 della Legge 89/13), l\’essersi successivamente attivato provvedendo,
seppur tardivamente, all\’effettuazione delle formalità (Cass. Civ., Sez.
II, 3203/2014).
Le
controversie in materia di impugnazione dei provvedimenti disciplinari e
delle misure cautelari sono regolate, ai sensi dell\’art. 26 del D. Lgs. 150/11, dal rito sommario di cognizione.
A
tal fine occorre fare riferimento ai precetti imposti non già dalle
norme di cui al codice civile, bensì a quelle che si ritraggono dal c.d.
codice deontologico (approvato dal CNN con deliberazione 2/56 del 5 aprile 2008 pubbl. su
G.U. 30 luglio 2008), che viene a disciplinare gli specifici aspetti
della professione notarile. La violazione di tali precetti espone il
notaio alle sanzioni disciplinari di cui alla legge notarile, sanzioni
che possono assumere una pregnanza notevole, giungendo fino alla
sospensione dalla professione o alla destituzione nei casi più gravi.
Per tale via risulta possibile sanzionare comportamenti che, altrimenti,
non potrebbero rinvenire una reazione adeguata per effetto della
tutela, comunque concorrente, offerta dall\’apparato codicistico. E\’
stata, ad esempio, reputata come contraria al decoro della classe
notarile la condotta del notaio che trattenga senza giustificazione
denaro o documenti di terzi (Cass. Civ., Sez. VI, 11791/11).
Va peraltro rammentato che l\’eliminazione delle tariffe minime come
elemento vincolante operata dalla c.d. “legge Bersani” (l.248/2006) non
rende passibile di sanzione disciplinare il notaio che pratichi
sistematicamente onorari inferiori rispetto a quelli indicati dal
Consiglio notarile di appartenenza (Cass. Civ., Sez. II, 3715/13).
Il problema, caso mai, è quello della qualità della prestazione
notarile, dal momento che la prassi di indiscriminati ribassi della
parcella può ben essere l\’indice di una frettolosità e superficialità
della condotta professionale contraria agli obblighi minimi di diligenza
(Cass. Civ., Sez. II, 9793/13).
Note
nota1
Alpa,
Aspetti attuali della responsabilità del notaio, in Riv. not., 1984,
fasc.5-6, p. 989; Amitrano, Accertamento, da parte del notaio,
dell\’identità delle parti e responsabilità professionale del medesimo
(nota a sent. Appello di Cagliari, 15 maggio 1995), in Riv. giur. Sarda, 1996, vol. I, fasc.1, p. 384. Cfr. anche la più recente Cass. Civ. Sez. III, 9757/05 nonchè Appello di Roma, 8 gennaio 2013.
Da ultimo è stato deciso che il notaio non è responsabile dei danni che
taluno subisca in relazione alla discordanza tra identità effettiva ed
identità attestata del comparente ogniqualvolta l\’identificazione sia
avvenuta sulla scorta di una pluralità di elementi, quali l\’esibizione
di un documento di identità, la dichiarazione delle parti relativamente
alla pregressa conoscenza, l\’esibizione ad opera della parte di
documentazione afferente alla stipulando negoziazione (Cass. Civ. Sez.
III, 15424/04). Andretta, Scrittura privata autenticata e responsabilità del notaio (nota a sent. Tribunale di Monza, 20 gennaio 1993),
in Riv. notar., 1994, vol. I, p. 1092; Andrini, Responsabilità del
notaio e atto annullabile. Aspetti notarili e nuovo orientamento della
Cassazione sull\’art. 28, in Vita not., 1998, vol. II, p. 701; Angeloni,
La responsabilità civile del notaio: il punto sull\’evoluzione normativa e
giurisprudenziale anche con riferimento al recepimento della direttiva
Cee 93/13 sulle clausole abusive, in Contratto e impresa, 1999, vol. II,
p. 619; Angeloni, Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano,
1999; Antinozzi, La responsabilità del notaio per attestazione
d\’identità personale non rispondente al vero (nota a sent. Cass. Civ.
Sez. I, 3274/86), in Dir. e prat. assicur., 1987, p. 343.
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nota2
Addirittura
è stato deciso nel senso che il notaio risponda del danno morale
conseguente alle sofferenze ed ai patemi d\’animo che l\’acquirente abbia
riportato in seguito alla scoperta di formalità pregiudizievoli sul bene
acquistato e venduto come libero. Ciò sia pure indipendentemente dal
danno biologico riportato, danno che non è stato ritenuto causalmente
riconducibile all\’operato negligente del professionista in riferimento
al principio della regolarità causale (Tribunale di Pescara, 27 giugno 2005).
Per quanto attiene invece al profilo risarcitorio, è stato deciso che
il risarcimento del danno conseguente alla negligente esecuzione delle
visure possa intervenire anche in forma specifica, procurando la
cancellazione dell\’ipoteca erroneamente non rilevata (Cass. Civ., Sez.
III, 903/13; Cass. Civ., Sez. III, 15305/13).
Nè si potrebbe dire escluso il profilo risarcitorio per mancata
esecuzione delle visure quando le parti avessero già concluso contratto
preliminare tra loro (Cass. Civ., Sez. III, 3657/13) e neppure quando fosse intervenuto l\’esonero dal compierle (cfr. la citata Cass. Civ., Sez. III, 15305/13).
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