Locazioni: niente sfratto se manca il contratto di affitto scritto
Il contratto verbale è nullo e improduttivo di effetti e impedisce lo sfratto per morosità e il pagamento dei canoni arretrati
In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo ed improduttivo di effetti;ciò significa che il locatore non potrà chiedere al giudice lo sfratto
per morosità del conduttorenéilpagamento dei canoni arretrati.
Lo ha disposto ilTribunale di Bari, nella sentenza n. 1367 del 10 marzo 2016 (qui sotto allegata) che si espressa in merito alla nullità del contratto di locazione non registrato.
Il ricorrente aveva adito il Tribunale per ottenerela convalida di uno sfratto per morosità e aveva dichiaratodi aver formalizzato il contratto di locazione presentando denuncia di contratto verbale di locazione e di affitto di beni immobili presso gli Uffici dell\’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia,
per il giudice ladomanda non è fondata, pertanto non può essere
accolta.Infatti, ai sensi dell\’art. 1, co, 4, della legge n. 431/98il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto.
per il giudice ladomanda non è fondata, pertanto non può essere
accolta.Infatti, ai sensi dell\’art. 1, co, 4, della legge n. 431/98il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto.
Per la giurisprudenza di legittimità, la violazione di tate precettodà luogo ad una c.d. “nullità di protezione“, invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinatecondizioni,
“solo in presenza dell\’abuso, da parte del locatore, della sua
posizione “dominante”,imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa
della eccessiva asimmetria negoziale, un interventocorrettivo ex lege a
tutela del contraente debole”.
“solo in presenza dell\’abuso, da parte del locatore, della sua
posizione “dominante”,imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa
della eccessiva asimmetria negoziale, un interventocorrettivo ex lege a
tutela del contraente debole”.
Invece, nel caso in cui la forma verbale “sia stataconcordata liberamente tra le parti, torneranno ad applicarsi iprincipi generali in tema di nullità“, con la conseguenza che “il locatore potrà agire in giudizio per il rilasciodell\’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato” (Cass. SS.UU. Sent, 17settembre 2015, n. 18214).
Nella
specie, non è emersa un\’ipotesi di nullità di protezione ed è stata sin
dalla prima udienza rilevata la presenza di un profilo di nullità del
contratto; ciononostante, parte attrice ha insistito nella domanda
dirisoluzione del contratto di locazione e convalida di sfratto.
specie, non è emersa un\’ipotesi di nullità di protezione ed è stata sin
dalla prima udienza rilevata la presenza di un profilo di nullità del
contratto; ciononostante, parte attrice ha insistito nella domanda
dirisoluzione del contratto di locazione e convalida di sfratto.
In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo ed improduttivo di effetti, mentrealcuna efficacia può riconoscersi alla denuncia operata – unilateralmente – all\’Agenzia delle entrate
effettuata dapprima dal locatore in data e successivamente dal conduttore, trattandosi di atti idonei a produrre i loro effetti unicamente sul piano fiscale e non su quello civilistico.
Altrettanto
irrilevanti sono i documenti atti a dimostrare l\’avvenuto pagamento del
canone a degli oneri accessori,perchétrattasi di una nullità
insanabile; quindi, non può accogliersi la domanda di rilascio, perché
operata in conseguenza dell\’accertata risoluzione del contratto e quindi basata su causa petendi infondata.Parte attrice avrebbe dovuto esperire un\’azione diretta ad accertare l\’occupazione sino titulo dell\’immobilein conseguenza della ritenuta nullità del contratto di locazione.
irrilevanti sono i documenti atti a dimostrare l\’avvenuto pagamento del
canone a degli oneri accessori,perchétrattasi di una nullità
insanabile; quindi, non può accogliersi la domanda di rilascio, perché
operata in conseguenza dell\’accertata risoluzione del contratto e quindi basata su causa petendi infondata.Parte attrice avrebbe dovuto esperire un\’azione diretta ad accertare l\’occupazione sino titulo dell\’immobilein conseguenza della ritenuta nullità del contratto di locazione.
Fonte: Locazioni: niente sfratto se manca il contratto di affitto scritto
(www.StudioCataldi.it)
(www.StudioCataldi.it)
SENTENZA TRIBUNALE DI BARI
http://www.studiocataldi.it/allegati/news/allegato_22383_1.pdf
