Condominio: chi deve pagare se dall’edificio cadono pezzi di cornicione, mattonelle e cemento sulle persone di sotto?
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Molto più di quanto non immaginiamo, i palazzi sono fonte di pericoli per le tasche di chi li abita: non per nulla molti condomini decidono di assicurarsi per la responsabilità da danni causati a terzi. Una scelta che, certo, deve fare i conti con le tasche di molti proprietari – spesso impossibilitati a versare già le quote ordinarie – ma che potrebbe evitare problemi molto seri, come ad esempio nel caso in cui dovessero cadere cornicioni sulle auto o, peggio, sui passanti sottostanti. Chi è responsabile in questi casi? E se il condominio non ha soldi, il danneggiato potrebbe rivalersi contro i singoli proprietari? La risposta è sicuramente affermativa: il condominio è solo un ente di gestione e i veri titolari dei rapporti attivi (crediti) e passivi (debiti) sono i singoli condomini. Risultato: chi viene colpito da una tegola, da un pezzo di cornicione, da una mattonella o da altri pezzi di intonaco e cemento staccatisi dal palazzo ha diritto a fare causa al condominio e, successivamente, se quest’ultimo non dovesse pagare, a rivalersi – senza bisogno di fare un’altra causa – contro i singoli condomini, proprietari dei vari appartamenti.
Non c’è bisogno di disturbare per forza i cornicioni del palazzo. Le stesse conseguenze possono verificarsi in caso di caduta per le scale (perché, magari, il pavimento è scivoloso o perché un gradino è pericolante), in caso di blocco improvviso dell’ascensore, di una fossa nel giardino, di una macchia d’olio sul pavimento dell’androne. Gli esempi della responsabilità dei condomini per danni a terzi possono moltiplicarsi a dismisura e, a farci mente locale, c’è da non dormirci più la notte. Ecco perché scegliere un amministratore di condominio in grado di gestire la cosa comune e prendersene cura con constante attenzione è assai importante. Peraltro, il condominio chiamato in causa dal danneggiato potrebbe anche citare a sua volta l’amministratore, ma solo se dimostra che questi era in grado di conoscere il rischio e di evitarlo.
Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire, in caso di cornicioni che cadono dal palazzo, chi è responsabile.
Immaginiamo di abitare in un palazzo con un po’ di anni alle spalle.La facciata necessita di un’urgente ristrutturazione e, a parte l’intonaco ormai inesistente, ci sono pezzi di cornicione che rischiano di cadere sui passanti o sulle macchine parcheggiate.Il condominio sta per avviare i lavori di manutenzione, quando accade proprio ciò che si temeva: un pezzo di cornicione si stacca e ferisce una persona. L’amministratore dice – a quel punto – che per i danni causati ai terzi è responsabile tutto il condominio e che la spesa del risarcimento dovrà essere ripartita tra tutti noi condomini. Noi ci ribelliamo, perché riteniamo che – invece – la responsabilità ricada sull’amministratore, che non ha provveduto in tempo ai lavori e protestiamo. Ma l’amministratore resiste. Chi ha ragione?
L’Amministratore? Che ritiene che la responsabilità dell’accaduto ricada sull’intero condominio?
Oppure noi? Che riteniamocolpevole l’amministratore per non aver messo in sicurezza il palazzo?
La risposta è nelle norme del nostro codice civile, norme che attribuiscono al proprietario di un bene – in questo caso il palazzo – una responsabilità oggettiva per i danni causati a terzi. In caso di caduta di un pezzo di cornicione della facciata dell’edificio condominiale, la responsabilità per danni a terzi è di tutto il condominio e a pagare sono i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi.
Esiste, tuttavia, la possibilità – in un secondo momento – di rivalersi contro l’amministratore, se il medesimo è rimasto inerte nonostante le sollecitazioni a intervenire per riparazioni urgenti.
Quindi, se qualcuno si fa male per la caduta di un pezzo di cornicione del nostro palazzo, saremo responsabili anche noi. La conseguenza è che, se non siamo assicurati e se il condominio non ha soldi a sufficienza per pagare il danneggiato, è che il creditore potrà pignorare i nostri beni (anche lo stesso appartamento o, eventualmente, conto corrente o stipendio) in proporzione della parte di debito che grava su di noi (e che, come detto, è commisurata ai nostri millesimi). In pratica il danneggiato dovrà agire verso tutti i condomini, ciascuno per la rispettiva quota di proprietà in millesimi, se vuole recuperare il 100% dei danni subiti.
Fonte: LLpT
