Ho venduto un
terreno. In seguito, l’acquirente ha scoperto che un confine risulta diverso da
come è indicato in Catasto. In pratica, risultano mancanti circa 200 metri quadrati
su un totale di circa 25.000: nel tempo, questi 200 metri quadrati
sono stati sottratti dal confinante, eseguendo una chiusura con muretto e rete.
Chiedo quali
responsabilità ho io che ho venduto, ignorando tale problematica, e come si può
risolvere la cosa.
A. C. – VIBO VALENTIA
R I S P O S T A
La fattispecie concreta sembra
integrare una ipotesi di vendita di cosa altrui.
Tale fattispecie
si potrebbe verificare qualora il vicino, per un possesso continuato e
ininterrotto per venti anni, abbia usucapito il terreno in questione. In tale
ipotesi, il venditore, ex articolo 1478 del Codice civile, è tenuto a procurare
l’acquisto del terreno al compratore, il quale può però chiedere la risoluzione
del contratto e il risarcimento del danno sofferto, se prova che non avrebbe
mai acquisito la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario, ex
articolo 1480 del Codice civile (Cassazione, 96/2892). In mancanza, il
compratore potrà chiedere la riduzione del prezzo.
Qualora, invece,
l’usucapione non sia avvenuta, il compratore potrà esercitare l’azione di
rivendicazione e l’azione possessoria, ex articolo 1168 del Codice civile, nei
confronti di chi occupa in terreno in violazione del diritto. A norma dell’articolo
1168, 1° comma, del Codice civile, chi è stato violentemente o occultamente
spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro
l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. L’articolo 1168, 1°
comma, precisa che dev’essersi trattato di uno spoglio violento o clandestino.
In realtà, la giurisprudenza da tempo ha attenuato il requisito della violenza
dello spoglio. A questi fini non occorre, pertanto, che lo spoglio sia avvenuto
con le armi, con la forza fisica o con minacce, ma è sufficiente che sia
avvenuto senza o contro la volontà effettiva, o anche soltanto presunta, del
possessore (così Cassazione, numeri 5932/1978, 1101/1981, 372/1982, 1577/1987,
1131/1993).
DAL”IL SOLE 24 ORE” DELL’8 DICEMBRE
2014
