Se il genitore compra la casa al figlio: ecco alcuni consigli in caso di acquisto dell’immobile come donazione.

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Sono principalmente due i problemi che si possono verificare nel momento in cui un genitore compra casa al figlio: problemi di natura fiscale, con l’Agenzia delle Entrate, e con gli altri eventuali eredi come, ad esempio, il coniuge o gli altri figli. Le complicazioni non vengono però subito in evidenza, ma possono porsi a distanza di diversi anni; per cui è necessario prevenirli e agire con un certo anticipo. Ecco perché gli aiuti economici dei genitori nei confronti della prole, per quanto legittimi e consentiti dalla legge, devono avvenire nel modo più trasparente possibile, con passaggi di denaro chiari e tracciabili. Nella pratica, però, spesso per poca conoscenza della materia legge, si agisce con leggerezza, tralasciando alcune importanti precauzioni.

In questo articolo cercheremo di indicare gli errori più di frequente commessi nel caso di acquisto della casa per i figli e tenteremo di dare qualche consiglio per evitare, da un lato, le famose “presunzioni” fiscali a carico dei contribuenti che possono dar luogo ad accertamenti fiscali; dall’altro le contestazione da parte degli eredi legittimari che, come noto, possono verificarsi anche a distanza di 10 anni.

Donare la casa al figlio: gli effetti solo dopo un anno

La prima cosa da tenere in considerazione è che, nel caso in cui si doni la casa al figlio, l’atto si può considerare “definitivo” solo dopo un anno. Infatti, nei primi 12 mesi, i creditori del genitore possono pignorare l’immobile nonostante esso sia stato già trasferito ed entrato nel patrimonio del figlio. Per fare ciò, essi dovranno trascrivere il pignoramento nei registri immobiliari entro un anno dall’atto notarile di donazione. Una volta compiuto tale adempimento, il figlio, benché nuovo titolare della casa, può essere espropriato per i debiti del padre.

Si tratta di uno dei pochissimi casi in cui la legge consente di agire contro un soggetto diverso dal debitore. Tale garanzia, inserita solo di recente nel codice civile [1], è volta ad evitare facili frodi ai creditori e contro di essa non ci sono rimedi preventivi se non l’accordo con i creditori stessi.

Donare la casa al figlio: per cinque anni ci può essere revocatoria

Ma la donazione non è “traballante” solo nel primo anno. Ce ne sono altri 4 (per un totale di 5, dopo la firma dell’atto) in cui essa può essere revocata. In particolare, il creditore può intraprendere la cosiddetta azione revocatoriadi tutte quelle donazioni o atti di vendita che abbiano leso i suoi interessi e che risultino essere stati compiuti in «malafede». La malafede è presunta tutte le volte in cui il debitore, all’esito della cessione, rimane senza beni tali da garantire ai suoi creditori un efficace pignoramento e una tutela delle proprie ragioni. Se, per esempio, un padre dona l’unica casa al figlio benché abbia già contratto debiti, tale donazione può essere revocata. Se, invece, l’uomo è ugualmente proprietario di altri beni, per un valore superiore ai debiti, allora la donazione non può essere revocata.

Contrariamente a quanto si pensa, la donazione è revocabile anche se il creditore non ha ancora agito in causa per il recupero del credito o anche se il debitore ha proposto una formale contestazione contro la richiesta di pagamento. Ad esempio, se una banca notifica un decreto ingiuntivo e il debitore fa opposizione, benché penda ancora il processo l’istituto di credito può ugualmente esercitare la revocatoria. Stesso discorso per i debiti fiscali: se il padre dona la casa prima ancora dell’arrivo della cartella di pagamento, ma quando già sono decorsi i termini per il versamento dell’imposta (e, quindi, quando il debito si è già verificato) l’atto è revocabile.

Donare la casa al figlio può essere un reato

Un errore che comunemente si commette è che la conseguenza peggiore che si può subire in caso di donazione della casa al figlio è la revocatoria (che, come detto, può essere esercitata fino a 5 anni dalla stipula dell’atto). Non è così. Se il debito è di natura fiscale per Iva o Irpef e l’importo supera 50mila euro, e nello stesso tempo risulta che il donante non ha altri beni pignorabili, si verifica anche un illecito penale: scatta cioè il reato di sottrazione fraudolenta alle imposte.

Per maggiori informazioni sul punto leggi Se ho debiti con il fisco posso fare una donazione?

Comprare casa al figlio: accertamento fiscale

Arriviamo dunque ai rischi veri e propri cui si va incontro nel momento in cui si acquista la casa per il figlio, rischi che, come abbiamo detto in apertura, possono attenere ai rapporti con l’Agenzia delle Entrate e con gli altri eredi. Per quanto riguarda il primo aspetto, bisogna stare attenti a evitare che il fisco, qualora il donatario abbia un reddito incompatibile con l’acquisto del bene di lusso (quale la casa è considerata), possa spiccare nei suoi confronti un accertamento fiscale. In particolare, l’Agenzia può chiedere al nuovo proprietario del bene con quali soldi è riuscito ad acquistare l’immobile. Alla richiesta di chiarimenti si può fornire dimostrazione solo con documenti (e non con testimoni): non basta peraltro l’atto di donazione in sé – quello cioè firmato dal notaio – ma bisogna anche provare il percorso che hanno fatto i soldi con cui è stato pagato il venditore. È la cosiddetta tracciabilità del pagamento. Ecco perché è sempre bene usare assegni o bonifici.

Bisogna a tal fine considerare che la donazione può avvenire in due modi:

• dando i soldi al figlio: è la cosiddetta donazione diretta. In questo caso serve un doppio passaggio dal notaio.

Una prima volta per donare i soldi: si recheranno dal professionista i genitori e il figlio; non si paga imposta di donazione se l’ammontare della donazione non supera 1 milione di euro, ma va pagata l’imposta di registro e il compenso al professionista. Il denaro andrà poi versato sul conto del donatario tramite bonifico bancario.

Una seconda volta per la vendita della casa: in tal caso si recheranno dal notaio il venditore e il figlio acquirente. Indubbiamente questa soluzione è più costosa (si deve pagare due volte il notaio), ma presenta alcuni vantaggi: non potrà esserci alcun problema con il fisco, essendo la donazione un atto registrato. Non emerge poi nessuna donazione dall’atto di compravendita, il che facilita l’eventuale successiva alienazione dell’immobile;

• dando i soldi direttamente al venditore: si configura quella che viene chiamata «donazione indiretta» e che consente di risparmiare un passaggio dal notaio rispetto alla donazione diretta (leggi Come donare una casa senza andare dal notaio). Infatti, in questo caso, il genitore non consegna i soldi al figlio, ma paga il venditore. Quindi si va dal notaio una sola volta: all’atto dell’acquisto dell’immobile e vi si presentano solo il genitore e l’alienante. Anche in questo caso, è importante che il passaggio dei soldi avvenga con bonifico bancario e con l’indicazione di un’apposita causale come potrebbe essere «donazione indiretta a favore di…», tanto al fine di evitare problemi di carattere fiscale che, in questi casi, sono invece più frequenti rispetto alla donazione diretta. L’atto di vendita della casa deve poi indicare che il pagamento viene effettuato dal padre a favore del figlio, a titolo di donazione. Solo con la chiarezza di tali passaggi è possibile evitare le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate. Ecco perché è sempre bene che il denaro circoli con strumenti tracciabili come, appunto, il bonifico. Se si rispettano queste regole di prudenza, la donazione indiretta è sicuramente più conveniente e veloce di quella diretta.

Vanno meglio le cose se il genitore si limita a pagare semplicemente qualche rata del mutuo. In questo caso, secondo una recente sentenza della Cassazione, non è più necessario dimostrare il passaggio del denaro sul conto corrente del figlio.

Problemi con gli altri eredi legittimi

Il secondo problema che si può configurare nel momento in cui un genitore compra la casa al figlio è il contrasto con gli altri eventuali figli che potrebbero, alla morte del primo, ritenere di aver ricevuto di meno rispetto al fratello. Difatti la legge riconosce agli eredi legittimi (coniuge, ascendenti e discendenti in linea diretta) delle quote minime di eredità sotto le quali non si può scendere. Così questi potrebbero agire contro il beneficiario della donazione con l’azione di lesione della legittima. Azione che può essere intrapresa per 20 anni dalla donazione o per 10 dall’inizio della successione anche se il bene è stato ceduto. Il che rende assai difficile, al figlio donatario, poter rivendere l’immobile. Questo perché il notaio incaricato della successiva cessione del bene, rilevando una donazione negli atti di provenienza, metterà in guardia il potenziale acquirente dai rischi di rivalsa degli altri eredi legittimari. Anche la banca non darà facilmente un mutuo per l’acquisto di una casa la cui cessione può essere contestata. Problemi che potrebbero essere risolti solo con una rinuncia scritta all’impugnativa da parte degli eredi.

Anche in questo caso esistono diverse soluzioni tra cui il legato in sostituzione di legittima [6].Il testatore cioè può decidere di attribuire a uno o più legittimari un bene o un credito all’interno del proprio patrimonio senza con ciò violare i diritti di tale categoria di eredi. Egli dovrà ricordarsi solo di specificare che tale assegnazione avviene in sostituzione di legittima.

Per maggiori chiarimenti leggi “Come proteggere il testamento dagli eredi legittimari”.