Cosa prevede la legge nel caso in cui un condomino realizzi una piccola veranda sul terrazzo o un ballatoio: le tabelle millesimali vanno modificate?
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Se uno dei condomini copre una parte del proprio terrazzo realizzando una veranda, non fa altro che aumentare (sebbene di poco) la volumetria dell’appartamento. E difatti, se è vero che per l’esecuzione di una veranda non c’è bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea di condominio, è comunque necessario il permesso di costruire del Comune.
Ma che effetto ha, questo intervento, sulle tabelle millesimali del condominio?
Il codice civile stabilisce che le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza solo se il valore dell’appartamento, anche di un solo condomino, è alterato per almeno un quinto per effetto di soprelevazione o incremento di superfici. Così per stabilire se, in caso di veranda o ballatoio, si può procedere alla revisione delle tabelle, bisogna verificare la dimensione delle stesse, dando incarico a un tecnico specializzato.
Il quorum richiesto dal codice per modificare le tabelle millesimali in caso di aumento della superficie di uno degli appartamenti conseguente alla realizzazione di una veranda è la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Con tale maggioranza, l’assemblea dei condomini può incaricare un tecnico che calcoli le nuove superfici e i nuovi millesimi di proprietà. Il relativo costo è sostenuto da quei condomini che hanno conseguito un aumento/incremento dell’unità abitativa di proprietà, tale da comportarne la revisione delle tabelle millesimali stesse. In altre parole, la spesa per la revisione – compresa la parcella del professionista – è a carico del proprietario dell’appartamento su cui è stata realizzata la veranda o il ballatoio.
A seguito dell’incremento di superficie di alcune unità immobiliari – come appunto nel caso della veranda– è sempre opportuno modificare le tabelle millesimali: queste sono infatti di fondamentale importanza per una corretta gestione del condominio, ai fini della ripartizione equa delle spese comuni e per stabilire, anche, le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell’assemblea e per la validità delle deliberazioni da essa assunte.
In presenza di più interventi da parte di diversi condomini è necessario considerare separatamente le singole opere e procedere alla revisione in relazione solo a quelle che superano la soglia del 20% dei millesimi corrispondenti alle unità immobiliari interessate.
note
[1]Art. 69 disp. att. cod. civ.
«1. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
3.Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
4.Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
(Articolo così sostituito dall’art. 23, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220, con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della medesima legge n. 220/2012)».
Fonte: LLpT
