Ho ricevuto in eredità un immobile
che il de cuius possedeva da oltre 50 anni, e che io stesso detengo da oltre
20: Ho trascritto il testamento in conservatoria, scoprendo però che la
precedente intestazione è una società ormai estinta e che non vi è continuità
di trascrizioni con un atto di acquisto da parte del de cuius. Vorrei sapere
contro chi devo promuovere l’azione di usucapione considerato che della
società, originaria proprietaria, non si sa nulla.
M. A. – BARI
R I S P O S T A
L’acquisto del
diritto di proprietà per effetto dell’usucapione deve essere accertato
giudizialmente; cioè, una sentenza che dichiari l’avvenuta prescrizione
acquisitiva per poter disporre del bene usucapito uti dominus: invero, la
situazione di possesso protratta nel tempo, indispensabile per l’acquisto della
proprietà, essendo una posizione di mero fatto, non fa sorgere di per sé il
diritto a disporre del bene medesimo.
Gli effetti del possesso protratto
nel tempo non costituisce ancora un diritto:” l’esercizio del possesso per il
numero di anni stabilito dalla legge rappresenta, infatti, solo il presupposto
per ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà sulla cosa posseduta,
mentre l’acquisto di tale diritto per effetto dell’usucapione, per poter essere
fatto valere e quindi costituire oggetto di un contratto di compravendita, deve
prima essere accertato e dichiarato nei modi di legge” (così Cassazione,
9884/96).
Il nostro ordinamento richiede
l’individuazione del soggetto nei confronti del quale agire, non essendo
ammesse istanze contro ignoti.
Chi agisce per far dichiarare
l’acquisto della proprietà di un bene per usucapione dovrà convenire in
giudizio un soggetto ben individuato; in mancanza, dovrà provare di aver fatto
tutto il possibile secondo l’ordinaria diligenza per individuare il soggetto
legittimato passivo dell’azione giudiziale. Talvolta, sorge il problema di come
reperire il soggetto legittimato attualmente a resistere alla domanda di
usucapione, laddove di tale soggetto non si abbiano da tempo notizie. Con
riferimento alle persone giuridiche, la società cancellata dal registro delle
imprese è priva di capacità giuridica, pertanto non può agire o essere
convenuta in giudizio; però è valida la notifica all’ultimo legale
rappresentante della società stessa. Al riguardo, infatti, si è espressa la
Cassazione, con ordinanza n.11348/12, precisando che –in tema di notificazione
di atti giudiziari a società cancellata dal registro delle imprese – è da
considerare valida la notifica all’ultimo legale rappresentante. In altri
termini – pur dovendosi procedere al preventivo tentativo di notifica dell’atto
presso la sede legale della società stessa, in applicazione della regola
generale di cui all’articolo 145 del Codice di procedura civile – l’eventuale
irregolarità della notifica per essere stata eseguita a mani del già legale
rappresentante della società medesima è da intendersi sanata dalla circostanza
che l’atto abbia raggiunto ugualmente il suo scopo proprio per essere stato il
piego consegnato direttamente a mani di detto legale rappresentante della
società al momento della sua cancellazione dal registro delle imprese.
L’applicazione di tale criterio
sussidiario, previsto dal terzo comma dell’articolo 145, è tuttavia
condizionata al fatto che tale persona fisica, oltre a essere identificata nell’atto
di cui è destinataria, risieda nel Comune di domicilio fiscale dell’azienda. In
caso contrario, si deve far ricorso al criterio dell’irreperibilità assoluta,
mediante affissione nell’albo del Comune in cui la società aveva il domicilio
fiscale (così la Cassazione, con ordinanza n. 13016/2012). In tali circostanze,
di ardua risoluzione, sorge il problema pratico se sia possibile disporre di un
bene immobile acquistato per usucapione, in assenza di una sentenza di
accertamento giudiziale, e se il notaio possa rogare un atto traslativo
basandosi unicamente sulle dichiarazioni delle parti.
La questione sembrava risolversi in
senso negativo sino alla pronuncia n.2485 del 2007: la Cassazione, invocata sul
punto, con questa pronuncia ha capovolto l’orientamento sino ad allora
consolidatosi, e ciò sulla scorta del rilievo per cui la sentenza che accerta
l’acquisto per usucapione afferma giudizialmente un diritto già consolidatosi
ex lege in capo al possessore mediante il decorso temporale utile ad usucapire.
Il cambiamento di orientamento
giurisprudenziale pone alcuni problemi applicativi, sia perché così operando
difetterebbe la continuità delle trascrizioni almeno sino all’emissione della
sentenza (non potrebbe, invero, trascriversi una situazione di mero possesso),
generando difficoltà nella ricostruzione storica dell’immobile, sia per il
fatto che il notaio rogante l’atto di vendita in assenza di titolo giudiziale
che accerti l’usucapione, sarebbe obbligato a stipulare un atto pubblico
esclusivamente sulla scorta di una dichiarazione resa dal venditore, di avere
usucapito il bene e di essere il legittimo proprietario di esso, senza poter
verificare la veridicità di essa, ma unicamente sulla base del titolo
successorio (acquisto mortis causa). In forza della pronuncia del 2007, il
notaio avrebbe la possibilità di stipulare in ogni caso il rogito di
compravendita, purché abbia previamente informato le parti, ma soprattutto
l’acquirente, dei rischi di una simile operazione economica e quest’ultimo si
sia comunque determinato all’acquisto. Esigenze di cautela e prudenza,
pertanto, inducono a ritenere comunque opportuno munirsi di un titolo
giudiziale che accerti e dichiari l’acquisto per usucapione, e – essendo
acquisto a titolo originario – ovvia al problema della non continuità delle
trascrizioni, onde evitare possibili ingerenze di terzi che agiscano in
evizione sul bene.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL 20 OTTOBRE 2014
