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COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: Senza il rispetto delle norme urbanistiche, il contratto รจ nullo












In materia edilizia, dalla formulazione dellโ€™art. 40, 2ยฐ comma, della l. n. 47/1985 รจ desumibile la nullitร , sia di carattere sostanziale che formale, “degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, o per i quali รจ in corso la
regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi
โ€.

Ad
affermare il suddetto principio, discostandosi dal precedente
orientamento e confermando invece le piรน recenti pronunce (cfr., ex
multis, Cass. n. 23591/2013), รจ la seconda sezione civile della Corte
di Cassazione nella sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014.

Chiamata
a pronunciarsi sulla vicenda di un uomo che chiedeva la nullitร 
dellโ€™acquisto di un immobile in considerazione delle irregolaritร 
edilizie non sanabili dellโ€™edificio, la S.C. ha ritenuto fondato il
ricorso, cassando la sentenza della Corte dโ€™Appello di Roma con rinvio per nuovo esame ad altra sezione.




In
particolare, secondo la Cassazione, il giudice territoriale ha errato
nel considerare assolti gli adempimenti richiesti dallโ€™art. 40 nel
rogito di compravendita (estremi della licenza edilizia, allegazione
della domanda di sanatoria, prova dellโ€™avvenuto versamento delle prime
due rate dellโ€™oblazione, ecc.) e dunque nel ritenere non sussistenti
gli estremi per dichiarare la nullitร  dellโ€™atto, aggiungendo che,
qualora la sanatoria non fosse stata accordata ciรฒ avrebbe comportato
la sola demolizione delle parti abusive del manufatto.

Per
la S.C., invece, la sentenza sarebbe dovuta entrare nel merito della
domanda di sanatoria, rilevando le inesattezze nella stessa contenute, e
stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad unโ€™autonoma
costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con riferimento
alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, comportando inevitabilmente il rigetto della sanatoria da parte del Comune e la permanenza degli abusi edilizi perpetrati sullโ€™immobile, con lโ€™assoluta impossibilitร  per il ricorrente di vedersi riconosciuta la facoltร  concessa dalla l. n. 47/1985 “di legittimare e rendere commerciabile l\’immobile derivato da quegli abusiโ€.


Fonte: Compravendita: se lโ€™immobile non รจ in regola con le norme urbanistiche il contratto รจ nullo
(www.StudioCataldi.it)

SENTENZA INTEGRALE

Cassazione civile, sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014

Svolgimento del processo

Con
atto notificato il 12/15 novembre 1999 S. L. conveniva A. P. davanti al
Tribunale di Roma, chiedendo che venisse accertata la nullitร 
dellโ€™acquisto effettuato dalla convenuta con atto in data 3 dicembre
1989 di un immobile in Roma, Via Omissis, in considerazione delle
irregolaritร  edilizie non sanabili dellโ€™edificio.

Con sentenza in data 10 luglio 2002 il Tribunale di Roma rigettava la domanda.

S.
L. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di
Roma con sentenza in data 17 aprile 2008 in base alla seguente
motivazione:

โ€ฆ lโ€™art. 40 secondo comma della L
47/85, cosรฌ prescindendo dalla regolaritร  sostanziale del bene sotto il
profilo urbanistico, vale a dire dalla conformitร  o meno dellโ€™immobile
alla concessione (Cass. 5898/04), fa discendere la nullitร  degli atti di
trasferimento di diritti reali di edifรฌci e loro parti, per quanto
interessa, dallโ€™omessa menzione degli estremi della licenza edilizia da
parte dellโ€™alienante, ovvero dalla mancata allegazione della relativa
domanda di sanatoria, con allegata la prova dellโ€™avvenuto versamento
delle prime due rate dellโ€™oblazione. Orbene, posto che tali adempimenti
risultano compiutamente assolti nel rogito di compravendita del 4
dicembre 1989 e nel successivo atto di conferma del 17 febbraio 1993,
laddove per lโ€™appunto, figurano gli estremi della licenza urbanistica e,
parimenti, รจ allegata copia dellโ€™istanza della concessione in
sanatoria, corredata dalla ricevuta di pagamento delle due prime rate
della tassa di oblazione, รจ in effetti da ritenere che non sussistano
gli estremi per dichiarare la nullitร  dellโ€™atto, come del resto giร 
opinato dal Tribunale.

Il rilievo testé svolto,
in primo luogo, importa cosรฌ la non pertinenza delle censure
dellโ€™appellante circa la non veridicitร  dei riferimenti ai lamentati
abusi, riscontrabili nel rogito e nellโ€™istanza di sanatoria, trattandosi
per lโ€™appunto di una fattispecie esulante dalla suddetta comminatoria
di nullitร  e che, ai sensi del primo comma del suddetto art. 40, nel
caso in cui la sanatoria non sia accordata, comporterร  piuttosto la sola
demolizione delle parti abusive del manufatto.

Al
di lร  della sostanziale genericitร  di tali ulteriori censure, poi,
analoghe considerazioni valgono anche a proposito dellโ€™eccessivo
formalismo che inficerebbe lโ€™interpretazione adottata dal Tribunale in
merito al secondo comma dellโ€™art. 40, posto che, come sopra evidenziato,
la fattispecie dedotta dallโ€™odierno appellante sembra viceversa
ricadere nella previsione del secondo comma dello stesso articolo.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi, S. L..

A. P. non ha svolto attivitร  difensiva in questa sede.

Motivi della decisione

Con
il primo motivo il ricorrente deduce che la sentenza impugnata sarebbe
dovuta entrare nel merito della domanda di sanatoria, rilevando le
inesattezze e false attestazioni nella stessa contenute (come accertate
dalla C.T.U.) e stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad
una autonoma costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con
riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, per
cui detta sanatoria non poteva conseguire accoglimento da parte del
Comune e gli abusi edilizi perpetrati sullโ€™immobile sarebbero rimasti
tali, e quindi non poteva assolutamente esserle riconosciuta la
possibilitร  prevista dalla legge 47/85 di legittimare e rendere
commerciabile lโ€™immobile derivato da quegli abusi.

Il motivo รจ fondato.

Questa
S.C. ha avuto occasione di recente di affermare, discostandosi dal
proprio precedente orientamento, che la non perfetta formulazione
dellโ€™art. 40, secondo comma, 1. 28 febbraio 1985 n. 47, consente
tuttavia di affermare che dalla stessa รจ desumibile il principio
generale della nullitร  (di carattere sostanziale) degli atti di
trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica,
cui si aggiunge una nullitร  di carattere formale per gli atti di
trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o
per i quali รจ in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non
risultino dagli atti stessi (sent. 17 ottobre 2013 n. 23591).

La Corte di appello di Roma non si รจ attenuta a tale principio.

Il
secondo motivo, con il quale il ricorrente si duole del fatto che la
Corte di appello di Roma non abbia tenuto conto delle conclusioni cui
era pervenuto il C.T.U. in ordine alla incommerciabilitร  dellโ€™immobile,
ed il terzo motivo,
con il quale il ricorrente deduce che la
sentenza impugnata non ha tenuto conto della confessione di A. P. in
ordine alla perpetrazione degli illeciti edilizi, vengono ad essere
assorbiti.

In relazione al motivo accolto la
sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra
sezione della Corte di appello di Roma, che provvederร  anche in ordine
alle spese di questo grado di giudizio.

P.Q.M.

La
Corte accoglie il primo motivo del ricorso, con assorbimento degli
altri motivi; cassa la sentenza impugnata a rinvia ad altra sezione
della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di
legittimitร .

Roma, 4 novembre 2014


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