In materia edilizia, dalla formulazione dell’art. 40, 2° comma, della l. n. 47/1985 è desumibile la nullità, sia di carattere sostanziale che formale, “degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, o per i quali è in corso la
regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”.
Ad
affermare il suddetto principio, discostandosi dal precedente
orientamento e confermando invece le più recenti pronunce (cfr., ex
multis, Cass. n. 23591/2013), è la seconda sezione civile della Corte
di Cassazione nella sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014.
Chiamata
a pronunciarsi sulla vicenda di un uomo che chiedeva la nullità
dell’acquisto di un immobile in considerazione delle irregolarità
edilizie non sanabili dell’edificio, la S.C. ha ritenuto fondato il
ricorso, cassando la sentenza della Corte d’Appello di Roma con rinvio per nuovo esame ad altra sezione.
In
particolare, secondo la Cassazione, il giudice territoriale ha errato
nel considerare assolti gli adempimenti richiesti dall’art. 40 nel
rogito di compravendita (estremi della licenza edilizia, allegazione
della domanda di sanatoria, prova dell’avvenuto versamento delle prime
due rate dell’oblazione, ecc.) e dunque nel ritenere non sussistenti
gli estremi per dichiarare la nullità dell’atto, aggiungendo che,
qualora la sanatoria non fosse stata accordata ciò avrebbe comportato
la sola demolizione delle parti abusive del manufatto.
Per
la S.C., invece, la sentenza sarebbe dovuta entrare nel merito della
domanda di sanatoria, rilevando le inesattezze nella stessa contenute, e
stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad un’autonoma
costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con riferimento
alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, comportando inevitabilmente il rigetto della sanatoria da parte del Comune e la permanenza degli abusi edilizi perpetrati sull’immobile, con l’assoluta impossibilità per il ricorrente di vedersi riconosciuta la facoltà concessa dalla l. n. 47/1985 “di legittimare e rendere commerciabile l\’immobile derivato da quegli abusi”.
Fonte: Compravendita: se l’immobile non è in regola con le norme urbanistiche il contratto è nullo
(www.StudioCataldi.it)
atto notificato il 12/15 novembre 1999 S. L. conveniva A. P. davanti al
Tribunale di Roma, chiedendo che venisse accertata la nullità
dell’acquisto effettuato dalla convenuta con atto in data 3 dicembre
1989 di un immobile in Roma, Via Omissis, in considerazione delle
irregolarità edilizie non sanabili dell’edificio.
L. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di
Roma con sentenza in data 17 aprile 2008 in base alla seguente
motivazione:
47/85, così prescindendo dalla regolarità sostanziale del bene sotto il
profilo urbanistico, vale a dire dalla conformità o meno dell’immobile
alla concessione (Cass. 5898/04), fa discendere la nullità degli atti di
trasferimento di diritti reali di edifìci e loro parti, per quanto
interessa, dall’omessa menzione degli estremi della licenza edilizia da
parte dell’alienante, ovvero dalla mancata allegazione della relativa
domanda di sanatoria, con allegata la prova dell’avvenuto versamento
delle prime due rate dell’oblazione. Orbene, posto che tali adempimenti
risultano compiutamente assolti nel rogito di compravendita del 4
dicembre 1989 e nel successivo atto di conferma del 17 febbraio 1993,
laddove per l’appunto, figurano gli estremi della licenza urbanistica e,
parimenti, è allegata copia dell’istanza della concessione in
sanatoria, corredata dalla ricevuta di pagamento delle due prime rate
della tassa di oblazione, è in effetti da ritenere che non sussistano
gli estremi per dichiarare la nullità dell’atto, come del resto già
opinato dal Tribunale.
in primo luogo, importa così la non pertinenza delle censure
dell’appellante circa la non veridicità dei riferimenti ai lamentati
abusi, riscontrabili nel rogito e nell’istanza di sanatoria, trattandosi
per l’appunto di una fattispecie esulante dalla suddetta comminatoria
di nullità e che, ai sensi del primo comma del suddetto art. 40, nel
caso in cui la sanatoria non sia accordata, comporterà piuttosto la sola
demolizione delle parti abusive del manufatto.
di là della sostanziale genericità di tali ulteriori censure, poi,
analoghe considerazioni valgono anche a proposito dell’eccessivo
formalismo che inficerebbe l’interpretazione adottata dal Tribunale in
merito al secondo comma dell’art. 40, posto che, come sopra evidenziato,
la fattispecie dedotta dall’odierno appellante sembra viceversa
ricadere nella previsione del secondo comma dello stesso articolo.
il primo motivo il ricorrente deduce che la sentenza impugnata sarebbe
dovuta entrare nel merito della domanda di sanatoria, rilevando le
inesattezze e false attestazioni nella stessa contenute (come accertate
dalla C.T.U.) e stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad
una autonoma costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con
riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, per
cui detta sanatoria non poteva conseguire accoglimento da parte del
Comune e gli abusi edilizi perpetrati sull’immobile sarebbero rimasti
tali, e quindi non poteva assolutamente esserle riconosciuta la
possibilità prevista dalla legge 47/85 di legittimare e rendere
commerciabile l’immobile derivato da quegli abusi.
S.C. ha avuto occasione di recente di affermare, discostandosi dal
proprio precedente orientamento, che la non perfetta formulazione
dell’art. 40, secondo comma, 1. 28 febbraio 1985 n. 47, consente
tuttavia di affermare che dalla stessa è desumibile il principio
generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di
trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica,
cui si aggiunge una nullità di carattere formale per gli atti di
trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o
per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non
risultino dagli atti stessi (sent. 17 ottobre 2013 n. 23591).
secondo motivo, con il quale il ricorrente si duole del fatto che la
Corte di appello di Roma non abbia tenuto conto delle conclusioni cui
era pervenuto il C.T.U. in ordine alla incommerciabilità dell’immobile,
ed il terzo motivo,
sentenza impugnata non ha tenuto conto della confessione di A. P. in
ordine alla perpetrazione degli illeciti edilizi, vengono ad essere
assorbiti.
sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra
sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine
alle spese di questo grado di giudizio.
Corte accoglie il primo motivo del ricorso, con assorbimento degli
altri motivi; cassa la sentenza impugnata a rinvia ad altra sezione
della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di
legittimità.
