
In materia edilizia, dalla formulazione dellโart. 40, 2ยฐ comma, della l. n. 47/1985 รจ desumibile la nullitร , sia di carattere sostanziale che formale, “degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, o per i quali รจ in corso la
regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessiโ.
Ad
affermare il suddetto principio, discostandosi dal precedente
orientamento e confermando invece le piรน recenti pronunce (cfr., ex
multis, Cass. n. 23591/2013), รจ la seconda sezione civile della Corte
di Cassazione nella sentenza n. 25811 del 5 dicembre 2014.
Chiamata
a pronunciarsi sulla vicenda di un uomo che chiedeva la nullitร
dellโacquisto di un immobile in considerazione delle irregolaritร
edilizie non sanabili dellโedificio, la S.C. ha ritenuto fondato il
ricorso, cassando la sentenza della Corte dโAppello di Roma con rinvio per nuovo esame ad altra sezione.
In
particolare, secondo la Cassazione, il giudice territoriale ha errato
nel considerare assolti gli adempimenti richiesti dallโart. 40 nel
rogito di compravendita (estremi della licenza edilizia, allegazione
della domanda di sanatoria, prova dellโavvenuto versamento delle prime
due rate dellโoblazione, ecc.) e dunque nel ritenere non sussistenti
gli estremi per dichiarare la nullitร dellโatto, aggiungendo che,
qualora la sanatoria non fosse stata accordata ciรฒ avrebbe comportato
la sola demolizione delle parti abusive del manufatto.
Per
la S.C., invece, la sentenza sarebbe dovuta entrare nel merito della
domanda di sanatoria, rilevando le inesattezze nella stessa contenute, e
stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad unโautonoma
costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con riferimento
alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, comportando inevitabilmente il rigetto della sanatoria da parte del Comune e la permanenza degli abusi edilizi perpetrati sullโimmobile, con lโassoluta impossibilitร per il ricorrente di vedersi riconosciuta la facoltร concessa dalla l. n. 47/1985 “di legittimare e rendere commerciabile l\’immobile derivato da quegli abusiโ.
Fonte: Compravendita: se lโimmobile non รจ in regola con le norme urbanistiche il contratto รจ nullo
(www.StudioCataldi.it)
atto notificato il 12/15 novembre 1999 S. L. conveniva A. P. davanti al
Tribunale di Roma, chiedendo che venisse accertata la nullitร
dellโacquisto effettuato dalla convenuta con atto in data 3 dicembre
1989 di un immobile in Roma, Via Omissis, in considerazione delle
irregolaritร edilizie non sanabili dellโedificio.
L. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di
Roma con sentenza in data 17 aprile 2008 in base alla seguente
motivazione:
47/85, cosรฌ prescindendo dalla regolaritร sostanziale del bene sotto il
profilo urbanistico, vale a dire dalla conformitร o meno dellโimmobile
alla concessione (Cass. 5898/04), fa discendere la nullitร degli atti di
trasferimento di diritti reali di edifรฌci e loro parti, per quanto
interessa, dallโomessa menzione degli estremi della licenza edilizia da
parte dellโalienante, ovvero dalla mancata allegazione della relativa
domanda di sanatoria, con allegata la prova dellโavvenuto versamento
delle prime due rate dellโoblazione. Orbene, posto che tali adempimenti
risultano compiutamente assolti nel rogito di compravendita del 4
dicembre 1989 e nel successivo atto di conferma del 17 febbraio 1993,
laddove per lโappunto, figurano gli estremi della licenza urbanistica e,
parimenti, รจ allegata copia dellโistanza della concessione in
sanatoria, corredata dalla ricevuta di pagamento delle due prime rate
della tassa di oblazione, รจ in effetti da ritenere che non sussistano
gli estremi per dichiarare la nullitร dellโatto, come del resto giร
opinato dal Tribunale.
in primo luogo, importa cosรฌ la non pertinenza delle censure
dellโappellante circa la non veridicitร dei riferimenti ai lamentati
abusi, riscontrabili nel rogito e nellโistanza di sanatoria, trattandosi
per lโappunto di una fattispecie esulante dalla suddetta comminatoria
di nullitร e che, ai sensi del primo comma del suddetto art. 40, nel
caso in cui la sanatoria non sia accordata, comporterร piuttosto la sola
demolizione delle parti abusive del manufatto.
di lร della sostanziale genericitร di tali ulteriori censure, poi,
analoghe considerazioni valgono anche a proposito dellโeccessivo
formalismo che inficerebbe lโinterpretazione adottata dal Tribunale in
merito al secondo comma dellโart. 40, posto che, come sopra evidenziato,
la fattispecie dedotta dallโodierno appellante sembra viceversa
ricadere nella previsione del secondo comma dello stesso articolo.
il primo motivo il ricorrente deduce che la sentenza impugnata sarebbe
dovuta entrare nel merito della domanda di sanatoria, rilevando le
inesattezze e false attestazioni nella stessa contenute (come accertate
dalla C.T.U.) e stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad
una autonoma costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con
riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, per
cui detta sanatoria non poteva conseguire accoglimento da parte del
Comune e gli abusi edilizi perpetrati sullโimmobile sarebbero rimasti
tali, e quindi non poteva assolutamente esserle riconosciuta la
possibilitร prevista dalla legge 47/85 di legittimare e rendere
commerciabile lโimmobile derivato da quegli abusi.
S.C. ha avuto occasione di recente di affermare, discostandosi dal
proprio precedente orientamento, che la non perfetta formulazione
dellโart. 40, secondo comma, 1. 28 febbraio 1985 n. 47, consente
tuttavia di affermare che dalla stessa รจ desumibile il principio
generale della nullitร (di carattere sostanziale) degli atti di
trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica,
cui si aggiunge una nullitร di carattere formale per gli atti di
trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o
per i quali รจ in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non
risultino dagli atti stessi (sent. 17 ottobre 2013 n. 23591).
secondo motivo, con il quale il ricorrente si duole del fatto che la
Corte di appello di Roma non abbia tenuto conto delle conclusioni cui
era pervenuto il C.T.U. in ordine alla incommerciabilitร dellโimmobile,
ed il terzo motivo,
sentenza impugnata non ha tenuto conto della confessione di A. P. in
ordine alla perpetrazione degli illeciti edilizi, vengono ad essere
assorbiti.
sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra
sezione della Corte di appello di Roma, che provvederร anche in ordine
alle spese di questo grado di giudizio.
Corte accoglie il primo motivo del ricorso, con assorbimento degli
altri motivi; cassa la sentenza impugnata a rinvia ad altra sezione
della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di
legittimitร .