Abito in un condominio e vorrei mettere a norma la caldaia spostandola all’esterno del garage. I vicini dicono che così dà sulla loro proprietà. Come devo comportarmi?
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Nel rispondere alla richiesta è necessario richiamare la normativa vigente in materia di distanze nelle costruzioni.
La norma di riferimento è l’articolo 889 del codice civile che, al secondo comma, prevede che per la costruzione di «tubi (…) di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine». Il terzo comma del medesimo articolo stabilisce che, in ogni caso, sono fatte salve le disposizioni dei regolamenti locali. Tuttavia, poiché il lettore abita in un condominio la previsione in esame deve essere applicata tenendo in considerazione la specifica disciplina vigente in materia condominiale.
Il codice civile[1]sancisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Inoltre [2], in tema di realizzazione di innovazioni in condominio, i condomini, con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici.
Per completezza espositiva è bene ricordare che, in tema d posizionamento di caldaie, è vietata l’installazione all’interno di locali con pericolo d’incendio (quali possono essere i box auto e le rimesse delle automobili) ed è possibile collocare gli impianti all’esterno dell’edificio purché in un luogo parzialmente protetto o non soggetto alla diretta esposizione agli agenti atmosferici.
Richiamata la normativa che costituisce il quadro di riferimento in materia di interventi nella proprietà e nel condominio, è opportuno richiamare la giurisprudenza prevalente la quale asserisce che le norme che regolano il vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini e il giudice è chiamato a verificare se la rigorosa osservanza di tali norme non sia nel caso di specie irragionevole, considerato che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. Si dovrà semmai valutare se il condomino, nel realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini, rispetti la destinazione del bene comune e il diritto di pari utilizzazione degli altri condomini.
La Corte di Cassazione prevede che negli edifici condominiali, le norme sulle distanze legali – che non possono trovare applicazione nei rapporti fra proprietà singole e beni comuni (a tutti i condomini o ad alcuni soltanto di essi) – non sono applicabili neppure nei rapporti fra proprietà singole allorché il rispetto di esse non sia compatibile con la concreta struttura dell’edificio e il condominio utilizzi una parte comune di questo a favore della sua unità immobiliare per realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, nel qual caso vanno peraltro sempre rispettate sia la destinazione del bene comune sia il diritto di pari utilizzazione (anche potenziale) degli altri condomini e non vanno pregiudicati la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.
Esplicitando in modo più esaustivo le sentenze citate, la giurisprudenza ritiene che qualora sia necessario servirsi di una zona comune all’intero condominio al fine di soddisfare esigenze indispensabili per l’effettiva abitabilità di un appartamento (qual è la realizzazione di una caldaia per poter usufruire dell’acqua calda e riscaldare l’immobile durante i mesi invernali), il condòmino è libero di farne uso purché rispetti tre condizioni:
- non alteri la destinazione della zona comune,
- non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto,
- non pregiudichi la sicurezza né il decoro architettonico dell’edificio, intendendo per tale l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata ed armonica fisionomia. Al fine di esprimere un giudizio sul decoro architettonico è necessario fare riferimento alla situazione complessiva in cui si trova l’immobile prima di un intervento modificativo: qualora, infatti, l’innovazione non alteri la linea armonica dell’edificio o sia addirittura preceduta da altre innovazioni dello stesso genere, non è possibile individuare alcuna lesione del decoro dell’edificio.
È necessario precisare che, nell’utilizzo delle aree comuni, il condòmino deve sempre rispettare la proprietà esclusiva degli altri condòmini.
Passando adesso all’esame del quesito posto, dalle fotografie che il lettore ci ha inviato si deduce che la parte del muro in cui intende collocare la caldaia rientri nell’area comune del condominio e non nella proprietà del singolo condòmino. Il che rende possibile la realizzazione dell’opera senza la necessità di un’autorizzazione condominiale trattandosi di un intervento indispensabile per l’effettiva vivibilità dell’appartamento senza in alcun modo impedire l’utilizzo della cosa comune da parte degli altri condòmini. Il posizionamento della caldaia così come da lui indicato sembra essere il più rispettoso delle regole di sicurezza sia per non ostacolare il passaggio o favorire l’urto dei passanti durante il passaggio sia perché la caldaia verrebbe installata in una zona meno esposta agli agenti atmosferici con maggiore tutela per tutto il condominio.
Tuttavia, poiché il lettore vive in un condominio e la civile convivenza è uno dei principi basilari dei rapporti condominiali, si consiglia di inviare una lettera a ciascun condomino nella quale comunica la sua intenzione di installare la caldaia al fine di ottenere il consenso della maggioranza in apposita riunione. Infatti, qualora tutti siano d’accordo, il dissenso di un solo condòmino non impedirà di realizzare la modifica desiderata e renderà molto più difficile al vicino contestare la legittimità della condotta del lettore.
Fonte: LLpT
