Si tratta di una formula di acquisto che potrebbe essere appetibile soprattutto per coloro che non hanno abbastanza liquidità per comprare una casa e non hanno la possibilità di ottenere un mutuo.

Proprio per questo i contratti di affitto continuano a rivestire un ruolo determinante nel settore. Non è un caso che negli ultimi tempi si senta parlare spesso di affitto con riscatto, anche se molti utenti non hanno ancora un’idea chiara su cos’è e come funziona. Ma potrebbe essere un modo per acquistare una casa senza accendere un mutuo, almeno nell’immediato.

Ma come è regolato il sistema di questa forma di affitto con vendita? E quali sono le differenze tra il suo tipo di contratto e il classico accordo di locazione? Cerchiamo di capirlo valutando anche la convenienza reale di una tale scelta, così da fornire una panoramica completa per prendere una decisione consapevole sul firmare o meno un accordo di questo tipo.

Cos’è un affitto con riscatto

Un affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Dunque, diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, è prevista la possibilità da parte del locatario di diventare entro un tempo prestabilito il futuro proprietario dell’abitazione.

Esistono differenti modelli di affitto con riscatto. La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi a un notaio. Se il conduttore non finalizza la compravendita della casa, il venditore può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.

La seconda modalità più diffusa è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.

Nel contratto deve essere stabilito l’importo della compavendita, la durata del contratto di affitto e l’importo mensile che l’inquilino/futuro proprietario deve versare che deve comprendere sia la quota destinata al pagamento della locazione, sia una maggiorazione.

Il contratto di affitto con riscatto presenta regole precise, che vanno a definire l’accordo tra il proprietario e l’affittuario interessato all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto.

Per esempio: una mensilità corrisponde a 500 euro e il premio maggiorato previsto dall’accordo del contratto di affitto con riscatto è del 30% (150 euro). L’importo da versare sarà quindi di 650 euro, che il potenziale compratore pagherà mensilmente.

Al momento di esercitare l’opzione d’acquisto, ad esempio 4 anni dopo, l’inquilino potrà contare su un anticipo di 7200 euro da sottrarre al prezzo di vendita, calcolato secondo questa formula:

(Quota mensile in eccesso * 12 mesi) * 4 anni = (150 * 4) * 4 = 1.800 * 4 = 7.200

A differenza dei tradizionali preliminari di vendita, l’anticipo dell’affitto con riscatto non è una caparra da versare al momento della firma del contratto ma può essere equiparato al pagamento della mensilità di un mutuo.

La durata dell’affitto con riscatto non può essere superiore ai dieci anni. L’articolo 23 (comma 3) del decreto legge numero 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014, precisa che:

Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile.

Le due parti (proprietario dell’immobile e conduttore) hanno la facoltà di scegliere la durata del contratto di locazione. Ad esempio, nulla vieta loro di adottare la classica formula 4+4 (o 3+2). Il termine entro cui vale l’opzione d’acquisto, ovviamente, incide sulla quota maggiorata della rata: tanto è più bassa la scadenza, tanto più alto è il premio da versare e viceversa.

Come stipulare un contratto d’affitto con riscatto

Per la stipula di un contratto d’affitto con opzione di futuro acquisto o preliminare di futura vendita è bene rivolgersi a un notaio. A fronte di un costo superiore della pratica si ottengono maggiori garanzie, indispensabili quando vi sono in ballo così tanti soldi.

Il compito del notaio sarà quello di verificare la presenza di un’eventuale ipoteca. Il rischio maggiore (per i potenziali compratori) è quando scelgono di accettare la proposta di affitto con riscatto avanzata dai costruttori per gli immobili rimasti invenduti. Può accadere infatti che l’impresa costruttrice si sia avvalsa di un’ipoteca a garanzia del mutuo contratto per l’acquisto dell’intera area dei lavori. Tale ipoteca si estende anche agli immobili edificati successivamente nell’area.

Affitto con riscatto: conviene?

L’affitto con riscatto conviene quando non si può accedere momentaneamente a un mutuo bancario. Oltre a questo, comporta altri numerosi vantaggi per ambo le parti:

• maggiori possibilità di ottenere un mutuo a condizioni migliori (compratore);
• premio maggiorato utilizzato come anticipo per l’acquisto dell’immobile (compratore);
• Imu pagata dal proprietario (compratore);
• prezzo immobile fissato al momento della stipula del contratto di locazione (compratore);
• vendita dell’abitazione più veloce (venditore);
• entrate sicure da subito (venditore);
• trattenuta delle rate d’affitto e del premio maggiorato se l’inquilino si dimostra inadempiente o non esercita l’opzione di acquisto (venditore).

Tra gli svantaggi del contratto di locazione con opzione d’acquisto troviamo:

• canone di affitto maggiorato perso se inadempiente (compratore);
• pagamento tassa Imu fino alla cessione definitiva dell’immobile (venditore);
• denaro a rate e non in un’unica soluzione come una normale compravendita (venditore).

Per ottenere un considerevole risparmio una volta esercitata l’opzione di acquisto, è possibile valutare la surroga del mutuo.

Affitto con riscatto, vantaggi e svantaggi per chi compra

A beneficiare maggiormente dell’affitto con riscatto è chi compra, visto che non sarà costretto ad accendere un mutuo anticipando parte del costo dell’immobile con il canone mensile di locazione.

Chi compra potrà abitare subito nell’immobile e decidere se al termine del contratto di locazione diventarne il proprietario oppure no. Durante tutta la durata del contratto di affitto, oltre a non essere tenuto al pagamento delle tasse sulla casa, non gli competeranno neanche le spese di manutenzione straordinaria sull’immobile.

Anche se la vendita avviene realmente 10 anni dopo, alla scadenza del contratto di affitto, il prezzo stabilito all’inizio rimane invariato nel tempo.

Vantaggi e svantaggi di chi vende

Allo stesso modo, anche per chi vende ci sono sia vantaggi che svantaggi. Per tutta la durata del contratto chi vende rimane proprietario dell’immobile e sarà tenuto a versare tasse ed eventuali spese di manutenzione straordinaria. Lo stesso discorso vale anche per quel che riguarda svalutazione o rivalutazione dell’immobile nel corso del periodo contrattuale.

Inoltre, anche con questa formula c’è il rischio che al termine del contratto di affitto l’inquilino decida di non acquistare l’immobile che, in questo modo, è rimasto bloccato per tutta la durata in questione.