Nel
condominio dove abito l’amministratore è espressione di un gruppo di condòmini
che rappresentano la maggioranza del condominio, ed è totalmente contestato
dalla minoranza.
I
condòmini di minoranza, durante lo svolgimento delle varie assemblee (ordinaria
o straordinaria) possono pretendere che l’amministratore non partecipi alle
stesse, anche solo come uditore, non essendo lui un condomino?
G. C.– BOLOGNA
R I S P O S T A
Occorre ricordare
che, così come previsto nella sentenza 9148/2008 della Corte di cassazione, a
sezioni unite, “l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto
privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente
applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condòmini, delle
disposizioni sul mandato”.
Al
riguardo, la presenza o meno dell’amministratore di condominio all’assemblea
ordinaria e/o straordinaria andrà, pertanto, inquadrata nell’ambito del
“contratto di mandato”.
Innanzitutto,
è bene precisare che vi sono casi in cui la presenza dell’amministratore in assemblea
è doverosa.
Ad
esempio:
–
nell’assemblea ordinaria annuale, per la
discussione e l’eventuale approvazione del rendiconto e del preventivo, quando
la presenza dell’amministratore è fondamentale per spiegarne il contenuto
((così come previsto dal nuovo articolo 1130-bis del Codice civile);
–
nell’assemblea straordinaria convocata
dallo stesso amministratore per discutere di questioni relative a interventi
d’urgenza e/o che riguardino, comunque, la sicurezza dell’edificio. In questo
caso, la sua presenza sarà necessaria al fine di far comprendere ai condòmini
gli interventi da porre in essere.
Invece,
nel caso in cui si debba affrontare la questione della nomina, conferma o
revoca, la presenza dell’amministratore non è obbligatoria. Anzi, a volte, per
evitare situazioni poco piacevoli e lasciare liberi i condòmini di decidere in
piena tranquillità, si può chiedere all’amministratore di allontanarsi, giusto
il tempo di discutere e deliberare, appunto, sulla nomina, conferma o revoca.
Sulla
base di questi esempi, è possibile affermare che l’amministratore deve
partecipare all’assemblea tutte le volte in cui la sua presenza sia necessaria
per chiarire aspetti della gestione che solo lui, in quanto organo
“amministrativo ed esecutivo” del condominio, conosce in maniera precisa e
puntuale.
Al
riguardo, si richiama anche la sentenza 3596/2003 della Corte di cassazione,
nella quale si legge che, “per quanto attiene alla partecipazione
dell’amministratore all’assemblea (ordinaria o straordinaria), è pur vero che
la sua presenza in assemblea non è espressamente contemplata tra le
attribuzioni dell’amministratore stabilite dagli articoli 1130 e 1131 del
Codice civile, ma ciò non significa che l’amministratore non sia tenuto a
partecipare alle riunioni del collegio”.
Pertanto,
sebbene tra i compiti dell’amministratore enumerati dal Codice civile non sia
espressamente prevista la sua partecipazione all’assemblea ordinaria e
straordinaria, in ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra
l’amministratore e l’assemblea intercorrono, avuto riguardo anche ai punti
dell’ordine del giorno che andranno discussi in sede assembleare, si può
affermare che la presenza dell’amministratore non è obbligatoria per espressa
disposizione di legge, ma di fatto è doverosa.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 13 LUGLIO2015
