Al
momento della stipula di una compravendita immobiliare, il venditore fornisce
al notaio una planimetria catastale che dovrà essere allegata all’atto stesso e
con dichiarazione da parte dell’acquirente che ne ha preso visione e che la
stessa corrisponde allo stato attuale, mentre il venditore dichiara
espressamente che dall’ultima concessione edilizia non sono stati eseguiti
interventi edilizi senza specifica autorizzazione ed in particolare che non
sono stati commessi abusi edilizi.
E’
possibile che i contraenti si mettano d’accordo e soprassiedano a lievi
modifiche interne, quali spostamenti di divisori o eliminazione di un divisorio
e creazione di un vano unico, ad esempio cucina soggiorno prima separati?
A
quali sanzioni, se ci sono, vanno incontro ciascuno per le proprie
responsabilità per dichiarazioni infedeli? L’atto rimane valido? Una delle
parti potrebbe fare opposizione successivamente alla stipula?
M. S.– TOLENTINO
R I S P O S T A
Il decreto legge
numero 78 del 31 maggio 2010
ha introdotto l’obbligo, corrente dal primo luglio 2010,
di verificare della regolarità catastale dei fabbricati prima della stipula del
rogito.
Ciò
avviene, come descritto dal lettore, tramite l’allegazione all’atto di
compravendita della planimetria catastale aggiornata, riportante lo stato di
fatto attuale dell’immobile, corredata delle dichiarazioni conformi di
acquirente e venditore. L’assenza di tali requisiti comporta la nullità
dell’atto di stipula, con conseguente obbligo di restituzione del bene e del
prezzo versato, oltre al risarcimento dei danni cagionati dalla parte
inadempiente.
Sul
punto è poi intervenuta la circolare dell’agenzia del Territorio, numero 2 del
2010, che specifica quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale
e che non comportano la modifica della planimetria catastale: tra quelle
indicate specificamente risultano lo spostamento di una porta o di un tramezzo
che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il
numero di vani e la loro funzionalità.
Le
variazioni indicate dal lettore, pertanto, andando ad alterare il numero dei
vani dell’immobile, costituiscono difformità catastale che, se non
regolarizzata al momento della stipula del rogito, determina le conseguenze
sopra indicate.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL 17
AGOSTO 2015
