In un condominio è presente da anni
un curatore fallimentare, che agisce per conto di un condominio che è fallito.
L’abitazione oggetto della procedura fallimentare è occupata dal coniuge del
fallito, che ha il diritto di abitazione. E’ stata prassi, negli anni passati,
chiedere al curatore il suo intervento economico per le sole spese
straordinarie, necessarie per la corretta manutenzione e conservazione
dell’immobile, mentre le spese necessarie per la gestione ordinaria a suo
giudizio dovevano essere (e sono state )
addebitate all’occupante.
In un articolo pubblicato dal Sole 24
Ore del 15 luglio 2014, dal titolo ” Tutela del condominio fallito “, leggo che
le spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, secondo le ultime
interpretazioni, devono fare capo al curatore.
Quale delle procedure è corretta ?
Oppure sono ambedue applicabili ?
Massimo Staffolani – TOLENTINO
R I S P O S T A
Secondo
l’articolo 1022 del Codice civile, l’abitazione è il diritto reale di godimento
su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa
limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Pertanto, costituendosi un
diritto di abitazione su un determinato bene immobile, al pari di quello che
succede in caso di usufrutto si avranno due soggetti che vantano diritti sullo
stesso bene : su chi detiene il diritto di abitazione graveranno i medesimi
obblighi posti dalla legge a carico dell’usufruttuario ( fatta salva la
necessità di contemperare, con la particolare natura del diritto, le norme dettate
in materia di usufrutto, l’articolo 1025 del Codice civile ), mentre il nudo
proprietario è titolare del diritto di proprietà del bene, ma non quello di
godimento. Quando la nuda proprietà e il diritto di abitazione gravano su un
bene immobile facente parte di un condominio, gli oneri condominiali relativi
al bene spetteranno, per quanto riguarda le spese ordinarie, al titolare del
diritto di abitazione, cioè a colui che effettivamente ha il godimento
quotidiano del bene, e, per quanto riguarda le spese straordinarie, al nudo
proprietario.
Nel caso in questione,, appare
corretta la suddivisione delle spese condominiali effettuata. Infatti, il nudo
proprietario è un condomino fallito ; pertanto, gli oneri condominiali
straordinari saranno a carico del curatore fallimentare, mentre gli oneri
condominiali ordinari saranno a carico del coniuge, titolare del diritto di
abitazione.
L’interpretazione citata
nell’articolo del Sole 24 Ore del 15 luglio fa, invece, riferimento a una
ipotesi in cui non esiste un diritto di abitazione sul bene immobile del
fallito e, pertanto, al caso in cui tutte le spese, sia ordinarie che
straordinarie, spettino al curatore fallimentare, che in virtù della riforma
del condominio ( avvenuta con la legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno
2013 ) dovrà pagarle entrambe in prededuzione, cioè prima di tutti gli altri
crediti, anche se privilegiati.
DAL ” IL SOLE 24 ORE ” DELL’ 8 SETTEMBRE 2014-09-12
