Il
supercondominio dove abito è costituito da quattro lotti, aventi ciascuno il
proprio amministratore. L’amministratore del lotto 3 (millesimi 319) ha anche
assunto l’incarico di consulente del lotto 2 (millesimi 209) e del
supercondominio. Si desidera sapere se ciò configura un conflitto d’interesse
e, in tal caso, quali provvedimenti si possono adottare per sanare gli
eventuali abusi.
Inoltre, quale
ente è preposto ai controlli dei cancelli automatici condominiali mancanti di
prescritta messa a norma, e come si possono ordinare gli interventi necessari?
F. F. – PALERMO
R I S P O S T A
Per supercondominio si intende la
fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o
meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione
condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi
comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione,
la guardiola del portiere, il servizio di portierato eccetera) in rapporto di
accessorietà con i fabbricati.
Al riguardo, la
corte di cassazione ha dato una recente definizione di supercondominio – con
cui ne è stata precisata la natura giuridica – secondo cui si tratta di “un
ente distinti ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi
composto, che viene in essere ipso iure et facto al fine di gestire rapporti di
accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali e di proprietà, pro
indiviso, di tutti i membri di ciascun condominio” (Cassazione civile, sentenza
19558 del 26 agosto 2013).
Inoltre, la
riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013), aderendo
all’indirizzo maggioritario della giurisprudenza e della dottrina, ha
esplicitato la disciplina applicabile ai casi in cui più unità immobiliari o
più edifici, oppure più condomìni di unità immobiliari o di edifici, abbiano
parti in comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile. Infatti, con la
legge 220/2012 si recepisce pienamente questa impostazione e la si rende norma
con l’articolo 1117-bis, secondo cui “le disposizioni del presente capo (ossia
del “condominio degli edifici”, nde) si applicano in quanto compatibili, in
tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di
unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Pertanto, in
base alle norme richiamat4e, si può affermare che si avrà supercondominio –
dotato di un proprio regolamento, un proprio amministratore e una propria
assemblea – quando cose, impianti e servizi di cui all’articolo 1117 del Codice
civile, comuni a più costruzioni ed esterni ad essi, siano necessari per
l’esistenza e per l’uso, o siano destinati all’uso o al servizio dei piani o
delle porzioni di piani siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati
dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.
Sicché, si può affermare che, nella fattispecie
prospettata dal lettore, l’amministratore di un condominio facente parte del
complesso organizzato in supercondominio può ricoprire anche la carica di
“superamministratore”- o svolga funzioni da consulente – in quanto non vi
sarebbe alcun conflitto di interesse nell’amministrare sia i beni del singolo
condominio che i beni e/o servizi del supercondominio stesso.
Inoltre, per
quel che riguarda i cancelli automatici condominiali, questi ultimi
costituiscono una fonte di rischio non trascurabile e presentano problematiche
di gestione che l’amministratore deve conoscere, anche per evitare conseguenze
legali di tipo civilistico e/o penalistico.
Questi sistemi,
se non vengono realizzati correttamente, possono risultare pericolosi per le
persone, in quanto espongono a potenziali rischi di tipo meccanico
(schiacciamento, taglio eccetera), con conseguenze anche molto gravi o letali
per l’infortunato. A livello normativo tali sistemi sono considerati, a tutti
gli effetti, come “macchine” e non come impianti. Questo significa che la
regolamentazione per la loro costruzione e installazione fa riferimento solo in
parte alle normative impiantistiche (per esempio al Dm 37/2008), essendo
collegata soprattutto alla “direttiva
macchine” (06/42/Ce) e dalle direttive specifiche di prodotto.
Nel caso
prospettato, il controllo dei cancelli automatici e la relativa messa a norma
dovranno essere eseguita da tecnici specializzati, il cui intervento dovrà
essere richiesto dall’amministratore.
In caso di
inerzia di quest’ultimo, l’intervento potrà essere richiesto direttamente anche
da un singolo condomino.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 12 GENNAIO
2015
