Ho
acquistato 5 anni fa un appartamento piano terra, a centro metri dal mare, a
Formia. Tra i documenti del rogito vi era anche un certificato di abitabilità
rilasciato dal comune di Formia nel maggio ’79. Nel documento è specificato che
l’appartamento ha una altezza di 2,55 metri. Tralasciando il fatto che, metro
alla mano, è alto 2,45
metri, come ha fatto il comune a rilasciare tale titolo
se l’altezza minima prevista è di 2,70? Questa abitabilità è un titolo
legittimo e valido qualora dovessi vendere l’immobile?
G. L.– NAPOLI
R I S P O S T A
L’altezza interna
dei locali abitativi realizzati dopo il 1975 è di metri 2,70 e non può essere
derogata. Tale principio è stato
ribadito anche in relazione al condono edilizio, che pure prevedeva il rilascio
del certificato di abitabilità (oggi agibilità) in deroga in quanto la
giurisprudenza ha evidenziato che la deroga non può incidere sulla tutela della
salute disciplinata da fonti normative di livello primario quali sono quelle
che disciplinano le altezze minime. Non è perciò legittimo il rilascio
dell’agibilità per locali aventi altezze inferiori ai minimi di legge, aldilà
di improbabili ipotesi di tolleranza che qualche amministrazione dovesse
prevedere in considerazione nel caso di lievissime differenze di uno o due
centimetri.
L’agibilità
non ha rilievo ai fini della commerciabilità giuridica dell’immobile in quanto
non prevista come essenziale ai fini dell’atto di vendita, essa rappresenta,
invece, il presupposto per l’uso dello stesso, per cui incide sulla
commerciabilità economica, che potrebbe essere compromessa dall’illegittimità
del certificato di agibilità, con la conseguenza che i locali potrebbero
risultare agibili, non abitabili, cioè non destinati alla permanenza di
persone, come nel caso di un volume tecnico o di un locale accessorio. A
seguito dell’accertata illegittimità del certificato di agibilità, l’acquirente
può fare ricorso all’articolo 1460 del Codice civile per inadempimento del
venditore dovuto alla cessione di un bene diverso, o richiedere il risarcimento
per ridotta commerciabilità del bene (Cassazione civile n.629/2014).
L’abitabilità
rappresenta una qualità essenziale dell’immobile in quanto assicura il
legittimo godimento del bene, qualora non sia abitabile, l’acquirente di un
appartamento di civile abitazione può chiedere, secondo l’orientamento
giurisprudenziale consolidato (per tutti Cassazione civile 14 gennaio 2014
n.629) la risoluzione del contratto per essere stata consegnata una cosa
diversa da quella pattuita (aliud pro alio).
Nel
caso di specie, sarebbe necessario verificare – dal punto di vista tecnico –
quando è stato edificato l’immobile e quali le norme, anche comunali, allora
vigenti; se esiste ed è stato rilasciato un certificato di agibilità dovrebbe
trattarsi di immobile dotato di tutte le caratteristiche necessarie per
abitarvi.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 19OTTOBRE 2015
