La
conferma per il secondo anno dell’amministratore di condominio è stata votata
su richiesta di un condomino, avvenuta quando si è trattato di discutere il
punto “varie ed eventuali”, visto che l’amministratore stesso non aveva
inserito l’argomento in uno specifico punto dell’ordine del giorno assembleare.
E’ corretto?
Se,
alla nomina, l’amministratore non presenta i titoli e i requisiti previsti
dall’articolo 71 delle disposizioni attuative del Codice, anche un solo
condomino può chiederne la revoca giudiziale? Se l’amministratore non certifica
di avere sostenuto l’aggiornamento obbligatorio, di cui al Dl 140/2014, è
parimenti revocabile? Infine, se un condomino è fortemente moroso e altri
creditori ottengono la vendita giudiziaria del bene, che cosa rischia
l’amministratore che non si è inserito nel fallimento, perdendo il credito?
A. L.– LA SPEZIA
R I S P O S T A
L’articolo
66, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile – così
come riformulato nel 2012 in
recepimento di consolidati indirizzi giurisprudenziali – richiede che l’avviso
di convocazione contenga la specifica indicazione dell’ordine del giorno. Tutti
i condomini, infatti, devono essere messi in condizione di conoscere in
anticipo gli argomenti sui quali l’assemblea è chiamata a decidere, sia al fine
di documentarsi preventivamente, sia per decidere se partecipare o meno alla
riunione.
E’
evidente che la decisione di rinnovare l’incarico all’amministratore – come
quelle su qualsiasi altro argomento – non può ritenersi indicata specificamente
nella generica voce “varie ed eventuali”. La stessa disposizione citata, al
quarto comma, precisa che l’”omessa, tardiva o incompleta convocazione”
determina l’annullabilità della deliberazione su istanza dei dissenzienti o
assenti nel ristretto termine di trenta giorni (che, per gli assenti, decorre
dalla data della comunicazione della deliberazione).
La
mancata esibizione della documentazione da cui risulti il possesso di tutti i
requisiti fissati dalla legge per l’esercizio dell’attività di amministratore
di condominio – compreso l’assolvimento degli obblighi di formazione periodica
– non comporta di per sé una grave irregolarità tale da giustificare la revoca
giudiziale dell’incarico. Ciascun condomino, tuttavia, può in ogni momento
pretendere l’esibizione di tale documentazione e, in caso di perdurante rifiuto
o inerzia, agire per la revoca. Inoltre, si ritiene che la deliberazione di
nomina di un amministratore privo dei requisiti di legge sia annullabile, su
istanza di qualunque condomino da presentare nel termine di trenta giorni
(articolo 1137 del Codice civile).
Infine,
l’amministratore che non agisce contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (articolo 1129, comma
nono, del Codice civile) si espone a revoca giudiziale, oltre che al
risarcimento del danno.
Pur
nel rispetto di questi termini, analoghe conseguenze comporta il mancato
intervento nelle procedure esecutive avviate da altri creditori del moroso,
purché l’amministratore ne avesse avuto conoscenza o avesse potuto conoscerle
usando l’ordinaria diligenza.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL12 SETTEMBRE 2016
