Quando
nasce un condominio. Quando è obbligatorio l’amministratore e quando non
lo è. Obblighi e compiti dell’amministratore di condominio.
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FONTE: laleggepertutti.it
Partendo dall’inizio, è importante sapere che affinché nasca automaticamente un condominio è necessario che si rispettino le seguenti tre condizioni [1]:
1) vi siano due o più unità immobiliari distinte;
2) l’esistenza di beni comuni (ad esempio, scale d’accesso, facciata, lastrico solare, cortile, ecc);
3) la presenza di almeno due proprietari diversi.
Detto ciò, se c’è un condominio, esso deve essere inevitabilmente amministrato, poiché, tra le tante cose da fare, ci sono beni comuni da gestire sia ordinariamente che straordinariamente. Tale compito è
tradizionalmente affidato alla ben nota figura professionale dell’amministratore di condominio.Questi,
oltre ad essere frequentemente oggetto di forti critiche, non sempre
immeritate, rappresenta, per il fabbricato, un costo da affrontare. Ed
allora, il cittadino comune si chiede, a ragione, se può farne a meno e
se opportuno non nominarlo all’interno di un condominio.
Quand’è obbligatorio avere l’amministratore?
La legge [2] obbliga il condominio ad avere l’amministratore,
se il fabbricato è caratterizzato dalla presenza di almeno 9
proprietari/condomini. In questo caso la nomina è quindi necessaria.
Essa deve avvenire secondo le modalità stabilite dalla normativa in
vigore.
In particolare, l’amministratore sarà nominato nel corso di un apposita assemblea condominiale, dove dovrà essere rispettata la seguente condizione:
– la nomina sarà valida, se ottenuta con il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti e sempre che i votanti favorevoli
rappresentino almeno la metà del valore del condominio.
La predetta condizione deve essere osservata sia nell’ipotesi di prima
convocazione dell’assemblea sia nel caso (assai più frequente) di
seconda convocazione.
Se un fabbricato obbligato dalla legge alla nomina dell’amministratore, non provvede in tal senso, ciascun condomino/proprietario,
anche da solo, può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la
dovuta nomina. Tale facoltà è riconosciuta anche all’amministratore
dimissionario.
Quali sono gli obblighi principali dell’amministratore?
Le responsabilità e gli obblighi dell’amministratore nominato sono molteplici.
Ad esempio, da un punto di vista contabile e fiscale, egli è tenuto ad aprire un conto corrente intestato al condominio su cui far transitare le somme ricevute [3],
deve rendicontare al condominio la propria gestione, deve presentare la
dichiarazione dei redditi, deve preparare ed istruire la documentazione
necessaria ad ottenere le agevolazioni fiscali previste in materia di
ristrutturazioni del fabbricato.
È obbligato, altresì, ad agire in giudizio per il recupero forzato delle quote condominiali non pagate, è tenuto ad informare l’assemblea di eventuali cause
proposte nei confronti del condominio, deve eseguire puntualmente le
decisioni prese dall’assemblea.
Inoltre, deve registrare e curare l’anagrafe condominiale così come
le deliberazioni assembleari con apposita verbalizzazione delle stesse [4].
I descritti compiti, tra i tanti, si affiancano a quelli
tradizionali, quali, ad esempio, quello di riscossione delle quote
condominiali e di gestione dei beni in comune.
Si può fare a meno dell’amministratore di condominio?
Seguendo la lettura della legge, al di sotto dei nove condomini, è possibile non nominare l’amministratore,
quindi un fabbricato composto da otto proprietari, o meno, può
tranquillamente autogestirsi. Il problema è proprio questo:
l’autogestione.
Abbiamo visto, infatti, che gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio sono molteplici, e che non si tratta, quindi, semplicemente di
riscuotere le quote condominiali e di pagare le bollette dei vari
fornitori (acqua, luce, gasolio, ecc).
Pertanto, anche lì dove la nomina non è
obbligatoria, è sicuramente buona regola affidare la gestione del
palazzo ad un soggetto capace e competente, allo scopo di non incorrere
in omissioni od irregolarità, da cui potrebbero scaturire responsabilità
a carico dell’intero condominio. In tal senso, la
regola spesso adottata nei piccoli fabbricati di una gestione a
turnazione, a mio parere non deve mai prescindere dall’impegno e dalla
competenza del singolo condomino investito dal compito predetto.
Appare, pertanto, in tutti i casi, una scelta saggia quella di nominare un professionista competente, magari dotato di una polizza professionale assicurativa, affinché gestisca il condominio secondo i termini di
legge. In tutti i casi, abbiate sempre cura, di verificare
periodicamente l’operato dell’amministratore nominato.
[1] Art. 1117bis cod. civ.
[2] Art. 1129 cod. civ.
[3] Art. 1129 cod. civ.
[4] Art. 1130 cod. civ.
