AZIONI ESECUTIVE: La prima casa si può pignorare?

Debiti con le banche, il fisco, Equitalia, l’Agenzia delle Entrate e altri creditori: tutti i casi in cui la casa non può essere pignorata.

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Se quello che ti sto per dire ti lascerà perplesso è perché anche tu sei vittima dei luoghi comuni e dell’improprietà di linguaggio quando si parla di legge:la prima casa si può pignorare! 

E questo vale a prescindere da chi sia il creditore: una banca, il fisco, Equitalia o qualsiasi altro Agente per la Riscossione esattoriale, l’Agenzia delle Entrate, una finanziaria, l’ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento, la controparte di un processo che ha vinto la causa, l’ex figlio che non è stato riconosciuto e non ha ottenuto, dal padre, i sussidi per un’intera vita, ecc. Tutti questi soggetti possono pignorare la prima casa del debitore. Che ti piaccia o meno, infatti, il primo immobile acquistato, nell’arco della sua vita, da un privato cittadino e contribuente, è aggredibile dai creditori.

Non si può pignorare la prima casa solo quando questa è anche l’unica!

Esistono, comunque, una serie di limiti e di casi in cui la casa non è pignorabile e di questo cercheremo di parlare nel seguente articolo.

Come è facile intuire, la banca o qualsiasi altra finanziaria con cui si sia contratto un debito può pignorare la casa. E questo non solo perché la legge non prevede limiti di sorta, ma anche perché il creditore, prima ancora di prestare la somma, iscrive quasi sempre ipoteca sul bene finanziato. Ipoteca che gli consente di mettere l’immobile all’asta giudiziaria in caso di morosità e di soddisfarsi, sul ricavato dalla relativa vendita, con preferenza rispetto agli altri creditori, se ve ne dovessero essere.

La legge, peraltro, non pone limiti minimi di importo al di sotto del quale il pignoramento immobiliare è vietato. In teoria si può procedere anche per debiti di modesto valore. La valutazione è rimessa al creditore che, in questo, farà anche una stima di convenienza visto che l’esecuzione forzata sulla casa è una procedura lunga e costosa.

Peraltro, di recente, la Cassazione ha ritenuto che, nel caso di separazione dei coniugi e di assegnazione della casa all’ex moglie, l’ipoteca iscritta dalla banca prima di tale provvedimento “prevale” rispetto all’assegnazione stessa. In termini pratici, questo significa che chi si aggiudica l’immobile all’asta può imporre alla donna di lasciarlo immediatamente.

L’ex moglie può pignorare la prima casa?

Come tutti i creditori privati, l’ex moglie che non ha ottenuto il pagamento dell’assegno di mantenimento può iscrivere ipoteca e pignorare la casa di proprietà del marito, anche se – in teoria – vi vive ancora dentro perché le è stata assegnata dal giudice. Non importa, dunque, che si tratti di prima, seconda o terza casa: qualsiasi appartamento o terreno può essere soggetto a esecuzione forzata, anche in questo caso senza limiti minimi di importo.

Peraltro la legge consente al coniuge di tutelare il proprio diritto di credito facendo mettere sotto sequestro l’immobile onde evitare che il proprietario la possa vendere.

Il fisco può pignorare la prima casa?

Arriviamo ora al caso più complesso, quello del fisco e, quindi, dell’Agente della Riscossione (Equitalia fino al 1 luglio 2017, Agenzia delle Entrate – Riscossione dal 1° luglio 2017 in poi). 

In questo caso esiste un limite, ma che non riguarda la prima casa, bensì «l’unico immobile di proprietà del debitore». C’è una grossa differenza di sostanza, non solo terminologica, in quanto il concetto di «prima casa» non esclude la possibilità ve ne sia una seconda, una terza e altre ancore che il debitore abbia acquistato in un momento successivo; invece, quando si parla di «unico immobile» è necessario che non ve ne siano altri.

Ebbene, quando il creditore è il fisco, la legge impone il divieto di pignoramento (non della prima casa, ma) dell’unico immobile di proprietà del debitore a condizione che:

• in esso il contribuente abbia fissato la propria residenza;
• non sia immobile di lusso, ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9);
• sia accatastato come civile abitazione.

Dunque, il fisco può pignorare:

• la prima casa del debitore se, a seguito di tale acquisto, siano stati acquistati altri immobili oppure ottenuti in eredità.
• Esempio n. 1: un contribuente ha solo una casa e nient’altro; un giorno però riceve, in eredità dal padre appena defunto, un quinto di un immobile da dividere coi propri fratelli: in tal caso, il fisco potrà pignorargli entrambi i beni a meno che egli non rinunci a uno dei due.
• Esempio n. 2: un contribuente ha solo una casa e un terreno agricolo; il fisco può pignorargli entrambi i beni perché si tratta, comunque, di due immobili.
• Esempio n. 3: un contribuente è proprietario di una casa; un giorno ne acquista un’altra dove, però, vi fa vivere il figlio appena sposato: il fisco può pignorare entrambi i beni;
• la prima e unica casa del debitore se questi non vi risiede. Anche in questo caso facciamo qualche esempio.Esempio n. 1: il contribuente è proprietario di un unico immobile, ma lo dà in affitto mentre lui risiede in un altro, anche questo preso in affitto: in tal caso il fisco può pignorargli la casa.Esempio n. 2: il contribuente è proprietario di due case dove in una risiede lui stesso e nell’altra la moglie: il fisco può pignorare entrambi gli immobili;
• la prima e unica casa del debitore se questa è a uso diverso da civile abitazione.Esempio n. 1: un contribuente possiede un unico immobile che ha accatastato a uso studio: il fisco può sottoporlo ad esecuzione forzata.Esempio n. 2:un contribuente possiede un immobile adibito a uso promiscuo: in assenza ancora di pronunce sul punto, sembra potersi ritenere pignorabile solo la parte dell’immobile adibita ad attività lavorativa.

Se il contribuente ha più di una casa

Se il contribuente ha più di un immobile, saranno pignorabili tutti: non solo il secondo, dunque, ma anche il primo. L’unico modo per rendere impignorabile la casa ove questi vive è di vendere l’altra.

In ogni caso, anche in questa ipotesi esistono dei limiti:

• non si può pignorare la casas e prima non vi ha scritto ipoteca;
• si può iscrivere ipoteca sulla casa solo per debiti a partire da 20mila euro a salire;
• si può procedere al successivo pignoramento della casa solo per debiti a partire da 000 euro.

Esempio n. 1: se il contribuente ha 5 immobili, ma un debito con il fisco di 15mila euro, tali beni sono al sicuro ed egli non deve temere né ipoteche, né pignoramenti.

Esempio n. 2: Se il contribuente ha un debito di 40mila euro e due immobili di proprietà, può subire – su uno dei due – l’iscrizione di un’ipoteca, ma l’immobile non sarà mai pignorato.

Esempio n. 3: se il contribuente ha un debito di 200mila euro e un solo immobile non deve temere nulla se, in tale casa, vi ha fissato la residenza, è accatastata a civile abitazione e non è di lusso.

Esempio n. 4: se il contribuente ha un debito di 200mila euro e più di una casa, tali immobili possono essere ipotecati e pignorati.

Prima di avviare il pignoramento è comunque necessario:

• che venga iscritta l’ipoteca (adempimento che, invece, non è obbligatorio per gli altri creditori privati)
• che, prima dell’iscrizione di ipoteca sia stato dato un preavviso al contribuente di almeno 30 giorni(il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere l’ipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, l’importo e l’indicazione dell’immobile, anche senza l’indicazione del valore catastale);
• che siano passati sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non abbia pagato: solo allora si potrà procedere ad avviare la procedura esecutiva.

Casi concreti

Analizziamo ora una serie di possibili ipotesi per verificare quando è possibile e quando non lo è, il pignoramento della casa, da parte di Equitaliao di Agenzia delle Entrate-Riscossione.

Ho una sola casa e ci vivo dentro. Si può pignorare?

L’immobile può essere oggetto diipotecase il debito è pari o superiore a 20mila euro.

L’immobile però non può essere successivamente pignorato se:

• il debitore vi ha fissato la propria residenza anagrafica;
• non è di lusso ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9);
• è accatastato a civile dimora.

In tali casi – ribadiamo – Equitalia non può procedere al pignoramento della casa. “Pignoramento” vuol dire avviare la procedura esecutiva attraverso la vendita forzata dell’immobile, la messa all’asta e la definitiva espropriazione attraverso il processo esecutivo controllato dal Tribunale.

Ho una sola casa e ci vivo dentro. Si può ipotecare?

La prima e unica casa del debitore si può pignorare, purché il debito sia pari o superiore a 20.000 euro. L’ipoteca, infatti, è cosa ben diversa dal pignoramento: essa serve a garantire il creditore che, in caso di vendita all’asta dell’immobile, il ricavato servirà innanzitutto per soddisfare il suo credito e solo dopo, se avanzeranno soldi, anche gli altri creditori.

Il fisco, una volta iscritta ipoteca, non può però – trattandosi di unica casa – avviare il pignoramento. Lo potrà fare un ulteriore creditore, ad esempio la banca, e in tal caso l’Agente per la riscossione si inserisce nella procedura per ottenere soddisfazione. Ma se il debitore dovesse trovare un accordo con il creditore procedente e fare in modo che questi abbandoni l’esecuzione forzata, il fisco non potrà più procedere nel pignoramento e questo verrà dichiarato estinto.

Ho due case ma risiedo in una soltanto. Si può pignorare?

Quando il contribuente è titolare di più immobili, il fisco li può entrambi ipotecare e pignorare, sempre che:

• per l’ipoteca, il debito sia pari o superiore a 20mila euro;
• per il pignoramento, il debito sia pari o superiore a 120mila euro.

Ho una sola casa, ci risiedo ma è in comproprietà con una persona che ha debiti con il fisco

In tal caso, riteniamo che Equitalia non possa procedere al pignoramento, anche se per l’altro contitolare dell’immobile non si tratta della prima casa. In tal caso, infatti, per poter procedere all’esecuzione forzata Equitalia dovrebbe violare la legge che le impedisce di espropriare la prima e unica casa del contribuente che vi risiede.

Ho più di una casa e una di queste è in comproprietà

In tal caso il fisco, previa iscrizione di ipoteca, può pignorare l’immobile (purché il debito abbia valore superiore a 120mila euro). La procedura giudiziale dovrà però tendere prima a dividere il bene in natura; se ciò non dovesse essere possibile, si procederà all’asta e metà del ricavato dalla vendita forzata dovrà essere restituito al comproprietario. Leggi Immobile in comproprietà: Equitalia o la banca possono venderlo all’asta?

Fonte: LLpT