LAVORI IN CASA: Permesso del Comune e autorizzazione del condominio

Il rilascio del permesso di costruire, da parte dell’ufficio del Comune, non può essere subordinato al deposito del parere positivo dell’assemblea di condominio.

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Se vuoi fare lavori in casa o al di fuori del tuo appartamento e, per metterti in regola, devi chiedere il permesso al Comune, quest’ultimo non può subordinare il rilascio del «nulla osta» all’approvazione dei predetti lavori da parte del tuo condominio. Difatti il rispetto delle leggi urbanistiche e delle norme del codice civile sono binari paralleli che non si toccano: la verifica delle prime spetta appunto al Comune, mentre per le seconde l’iniziativa è lasciata ai privati. L’amministrazione non può mettere bocca nei rapporti con gli altri proprietari dell’edificio, sul rispetto delle regole relative alla stabilità e all’estetica del palazzo, sull’osservanza delle distanze minime di legge, ecc.

Dunque, se intendi costruire una veranda, un soppalco, una tettoia o sopraelevare una mansarda sulla terrazza dell’edificio di tua proprietà, l’ufficio del Comune non può pretendere che, tra i documenti da esibire al fine del rilascio del permesso di costruire, tu debba anche dimostrare il voto favorevole dell’assemblea condominiale. È quanto ribadito dal Tar di Trento [1]che, in materia, segue un orientamento ormai stabile della giurisprudenza.

Lavori in casa: c’è bisogno di autorizzazioni?

In materia di lavori in casa, non ci può essere alcuna correlazione tra permesso del Comune e autorizzazione del condominio. La spiegazione è facile da comprendere: quando il condomino esegue lavori all’interno della sua proprietà non è tenuto affatto a chiedere l’autorizzazione all’assemblea, né quest’ultima può pretendere di essere informata preventivamente. L’unica regola che impone il codice civile è quello di darne notizia all’amministratore di condominio. Il proprietario dell’appartamento è inoltre tenuto a:

• non alterare l’estetica dell’edificio (quella che, in gergo tecnico, viene chiamato «decoro architettonico»);
• non pregiudicare la stabilità del palazzo o parti di esso.

In caso contrario, l’autore della costruzione potrà essere costretto alla demolizione da parte del condominio (e non già del Comune, il quale potrebbe intervenire tutt’al più in caso di realizzazione dei lavori senza le dovute autorizzazioni).

Quindi, chi realizza una veranda, una tettoia, un soppalco, una mansarda o comunque esegue qualsiasi altro tipo di lavori in casa, pur potendolo fare senza dover chiedere autorizzazione a nessuno, lo fa a suo rischio e pericolo, poiché, se un domani l’assemblea dovesse ritenere violati i due predetti elementi (estetica e stabilità dell’edificio) potrebbe chiedere la demolizione delle opere.

Ebbene, se il proprietario dell’appartamento è libero di eseguire lavori in casa senza prima dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea, non potrà certo essere il Comune ad imporglielo ai fini del rilascio del permesso edilizio. Peraltro, come abbiamo detto, una cosa è il rispetto della disciplina amministrativa, un’altra quella di natura civilistica che non può essere sindacata dall’ufficio dell’ente locale.

Il Comune, in definitiva, non può bloccare i lavori in casa perché pretende il sì degli altri condomini.

In particolare, venendo al caso che ha occupato il Tar Trento, il proprietario dell’ultimo piano ha diritto di sopraelevazione sulla terrazza di sua pertinenza. Egli può, cioè, costruirvi di sopra – aumentando superfici e volumetrie – senza dover chiedere il nulla osta agli altri condomini o all’amministratore.

E anche quando i proprietari sono più d’uno ciascuno può sopraelevare nei limiti della sua porzione di piano, utilizzando lo spazio aereo sovrastante. A patto, però, che i lavori non mettano a rischio la statica e il decoro architettonico del palazzo. Un’ultima possibilità di opporsi al diritto di sopraelevazione sulla terrazza è se il manufatto riduce di molto l’aria e la luce ai piani sottostanti.