È vero che, in presenza di canoni di affitto non percepiti, non pagare le tasse è più facile?

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Il punto di riferimento della questione è l’articolo 26, comma 1, del d.P.R. n. 917/1986 (Tuir). La regola generale contenuta nel citato articolo prevede che i redditi da locazione siano imputati indipendentemente dalla loro percezione. Pertanto, non rileva il canone effettivamente percepito dal locatore, bensì l’ammontare di esso contrattualmente previsto per il periodo di imposta di riferimento. La rilevanza del canone pattuito opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale.

L’articolo citato dispone, inoltre, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. L’esclusione dalla tassazione opera limitatamente all’ammontare dei canoni che il giudice ha accertato come non riscossi.

La legge[1]ha previsto a favore di particolari categorie sociali la sospensione per un periodo di otto mesi, delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni.

Le condizioni affinché si realizzi la sospensione sono che il conduttore abbia:

• un reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro;
• nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a carico;
• nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66%.

È, inoltre, necessario che l’immobile sia posto nei comuni capoluoghi di provincia oppure nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti oppure ancora nei comuni ad alta tensione abitativa [2]. Tale sospensione degli sfratti esecutivi consente di escludere dal reddito imponibile del fabbricato la quota di reddito relativa al periodo per il quale ha operato. In sostanza, per i proprietari degli immobili locati ai conduttori individuati dalla legge citata, per tutto il periodo di sospensione della procedura esecutiva, non concorre alla formazione del reddito imponibile il reddito derivante dalla locazione.

La sentenza della Cassazione [3] ha stabilito che, ai fini della determinazione del reddito imponibile da fabbricati Irpef, non è applicabile il criterio del reddito costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi contratti quando, secondo i criteri di capacità contributiva [4] e buona fede [5], sussista la prova, desunta da elementi indiziari ritenuti congrui dal giudice di merito con insindacabile e non contestato giudizio (procedura di sfratto per morosità), che gli stessi canoni non sono stati concretamente percepiti dai proprietari.

Infine, un interessante passaggio è contenuto in una circolare dell’Agenzia delle Entrate [6] in cui si dice che detti canoni non devono essere riportati nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità e, nel caso in cui il giudice confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale, al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.”

Sempre in detta circolare, si fa presente che la Corte Costituzionale [7] ha ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale del Tuir in quanto il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere alla azione di convalida di sfratto) e far “riespandere” la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale.

Fonte: LLpT