Quando può recedere da un contratto d’affitto o aumentare il canone mensile. Per entrare nell’immobile serve il permesso dell’inquilino? Può trattenere la caparra?

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Ogni contratto di locazione contiene una serie di vincoli sia per il proprietario sia per l’affittuario. Ma fissa anche i diritti del padrone di casa per quanto riguarda il canone di affitto, l’eventuale subaffitto, i lavori che vengono realizzati all’interno dell’immobile, ecc. Certo, ci sono anche i diritti del locatario ed i doveri che entrambe le parti devono rispettare per legge.

Quali sono i diritti del padrone di casa

Il proprietario di un immobile dato in locazione, cioè il padrone di casa, ha diritto a:

• decidere il canone di affitto basandosi sullo standard di mercato;
• ricevere puntualmente l’esatto importo del canone di affitto ed ogni onere legato alla proprietà;
• essere informato su chi vive nella casa(ad eccezioni di brevi visite);
• stabilire se l’inquilino può subaffittare la casa;
• essere informato sui lavori da fare nella casa;
• avere il permesso dell’inquilino di entrare in casa per realizzare dei lavori;
• pretendere che l’inquilino restituisca la casa nelle condizioni in cui l’ha ricevuta e che l’affittuario si serva dell’immobile per l’uso determinato dal contratto e usando la «diligenza del buon padre di famiglia» [1].

Il proprietario, invece,non ha diritto a:

• entrare in casa senza il permesso dell’inquilino;
• riprendersi la casa prima della scadenza del contratto se l’inquilino non ha pagato l’affitto.

Il diritto del padrone di casa di entrare nell’immobile

Nel momento in cui cede in locazione un immobile, il padrone di casa, pur rimanendo il proprietario, perde il libero possesso e godimento, in quanto sono stati trasferiti al conduttore, cioè all’inquilino.

Questo significa che occorre un equilibrio tra la necessità del locatore di verificare ogni tanto lo stato della casa ed il diritto dell’inquilino alla propria privacy.

Come può difendere i suoi diritti il padrone di casa su questo aspetto senza ledere quelli dell’affittuario? Può inserire nel contratto di locazione un’apposita clausola del tipo: «Il locatore potrà visitare l’immobile almeno una volta all’anno al fine di verificare lo stato locativo e quello di manutenzione, secondo le modalità pattuite con il conduttore previa comunicazione scritta da effettuarsi con idoneo preavviso».

Vale lo stesso discorso se il padrone di casa ha la necessità di mostrare l’immobile a possibili affittuari quando si avvicina la scadenza del contratto in corso. Per difendere i propri diritti, il locatore può inserire nel contratto, d’accordo con l’inquilino, questa clausola: «Il conduttore (cioè l’affittuario) in accordo con il locatore si impegna a consentire la visita dell’immobile da parte di aspiranti inquilini una volta alla settimana per almeno due ore durante l’ultimo semestre di locazione, purché le visite siano comunicate con un congruo preavviso e si svolgano alla presenza del conduttore».

Attenzione, perché se il padrone di casa entra nell’appartamento affittato senza avvertire l’inquilino, magari utilizzando le proprie chiavi, commette reato di violazione di domicilio.

Il diritto del padrone di casa al recesso anticipato

Trai diritti del padrone di casa c’è anche quello del recesso anticipato del contratto, anche se, di norma, è l’inquilino quello che ha più margini di azione in questo senso.

Tuttavia, il proprietario dell’immobile può dare disdetta per finita locazione, cioè perché non intende più affittarlo, previa comunicazione all’affittuario da inviare 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Il padrone di casa ha anche il diritto di riservarsi la facoltà di recedere il contratto per  abitare egli stesso in quella casa[2], purché indichi il motivo del recesso.

Altro diritto del padrone di casa è quello di recedere dal contratto alla prima scadenza, cioè di non rinnovarlo [ 3], ma soltanto quando:

• vuole destinare la casa ad uso proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• se è persona giuridica, società o ente pubblico e vuole destinare l’immobile all’esercizio di attività pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto. In questo caso, deve offrire all’inquilino altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità;
• ha la piena disponibilità di un alloggio idoneo e libero nello stesso Comune;
• la casa si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e la presenza dell’inquilino ostacola la realizzazione dei lavori;
• l’immobile deve essere demolito, ristrutturato o trasformato e occorre lo sgombero dello stabile;
• l’inquilino non occupa la casa in modo continuativo senza giustificato motivo;
• il padrone di casa vuole vendere l’immobile a terzi e non è proprietario di altri appartamenti tranne quello della propria abitazione. In questo caso, l’inquilino avrà il diritto di prelazione.

In ognuno dei precedenti casi, il padrone di casa deve inviare comunicazione all’inquilino almeno 6 mesi prima tramite raccomandata a/r [4].

I diritti economici del padrone di casa

Oltre a quello di ricevere puntualmente dall’inquilino in canone mensile di affitto, in caso di recesso anticipato del contratto quali sono i diritti del padrone di casa?

Il proprietario ha diritto a trattenere la caparra solo se avverte dei danni all’interno dell’immobile.

Proprio a questo proposito, e quando il contratto cessa per inadempienza dell’inquilino, il padrone di casa ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni, il cui importo – precisa la Cassazione – costituisce «valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso specifico»[5].