Mi
sono di recente aggiudicato a un’asta giudiziaria un immobile a Roma.
L’immobile presenta un abuso sanabile e la piantina catastale non è conforme
allo stato dei luoghi.
Vorrei
sapere a chi competono le spese per la regolarizzazione urbanistico/catastale,
e avere chiarimenti circa le modalità per ascrivere l’immobile come pertinenza
della mia abitazione principale.
A. D.– ROMA
R I S P O S T A
Le
leggi sul condono edilizio che si sono succedute nel tempo hanno previsioni di
sanabilità e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la
domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di
trasferimento, purchè le ragioni di credito siano di data anteriore all’entrata
in vigore della rispettiva legge sul condono edilizio.
Normalmente,
la vendita è accompagnata da una perizia che evidenzia gli abusi, la loro
sanabilità e gli oneri per conseguire la regolarizzazione. In caso di assenza
di queste dichiarazioni nel bando, si sarebbe in presenza di un’alienazione di
aliud pro alio (ossia di un immobile diverso da quello pattuito) rispetto alla
quale non opera l’esclusione della garanzia per vizi di cui all’articolo 2922
del Codice civile (Cassazione civile n.23140/2013).
Quindi,
il soggetto che acquista un immobile, del quale sono stati evidenziati abusi
totali o parziali, deve attivarsi per presentare nei termini, nel proprio
interesse, domanda di sanatoria e sostenere le spese collegate al condono.
La
sanatoria dell’immobile lo regolarizza dal punto di vista urbanistico-edilizio,
mentre la creazione di un rapporto pertinenziale con un altro bene riveste
natura civilistica rientrante nella disponibilità del proprietario della cosa
principale, con la precisazione che, dal punto di vista urbanistico, la nozione
di pertinenza è meno ampia di quella civilistica e richiede che si tratti di
opera collegata all’edificio principale in un rapporto di stretta e necessaria
consequenzialità funzionale (Tar Calabria, Reggio Calabria n.900/2015).
Il
rapporto di strumentalità deve emergere dalla struttura stessa dell’opera destinata
a servizio di quella principale, così da rilevare un carattere oggettivo e non
meramente soggettivo. Infine, in sede di sanatoria dovrà essere regolarizzata
la rispondenza catastale a quanto dichiarato nella domanda oggetto di
sanatoria.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL4 LUGLIO 2016
