Sono proprietario di un lastrico
solare che funge da copertura (tetto) per gli appartamenti sottostanti.
L’accesso al lastrico solare non
avviene direttamente dal mio appartamento, ma attraverso il corridoio
condominiale. Lo stesso è gravato da una servitù di passaggio per le imprese
che devono accedere al tetto per manutenzione. Il regolamento condominiale
(1970) prevede che tutte le spese ordinarie e straordinarie del lastrico solare
competano al solo proprietario,
contrariamente a quanto stabilito dal Codice civile.
L’amministratore sostiene che quello
che conta è sempre il regolamento condominiale poiché prevalente.
Chiedo se, alla luce della sentenza
della Cassazione n. 18164 del 25 agosto 2014, le cose sono cambiate o se
comunque l’amministratore è in errore.
M. R. – MILANO
R I S P O S T A
In base alla
sentenza della Cassazione 25 agosto 2014, n.18164, poiché il lastrico solare
dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se
appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno
dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua
ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario
superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Ne consegue che degli eventuali danni
cagionati all’appartamento sottostante, ad esempio per le infiltrazioni d’acqua
provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono
tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le
proporzioni stabilite dal citato articolo 1126 del Codice civile (Cassazione
del 29 aprile 1997, n.3672). Né, ai fini della ripartizione delle spese fra i
condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere provocate da difetti in
ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive.
L’obbligo dei condomini, cui il
lastrico solare serve di copertura, di concorrere in dette spese trova infatti
fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel
principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in
ragione dell’utilità che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare
ai singoli appartamenti sottostanti.
E dunque, poiché, a norma
dell’articolo del Codice civile, la materia del riparto spese è derogabile da
un regolamento contrattuale, ne deriva che nella specie dovrà prevalere la
norma regolamentare.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL 27 OTTOBRE 2014
