Alla morte di
mio padre, l’attuale moglie, che non è nostra madre, ha acquisito il diritto di
abitazione, e ci ha costretti a lasciare l’abitazione dove lei continua ad
abitare. Ora il condominio ha approvato la ristrutturazione della facciata, dei
balconi e parapetti. Dato l’ingente importo, la moglie di nostro padre ci ha
inviato una raccomandata in cui ci chiede di pagare la spesa. Preciso che uno
dei figli è nullatenente e disoccupato da sempre.
E’ legittima
questa richiesta?
A. L. – BOLZANO
R I S P O S T A
Chi ha il diritto di abitazione e
occupa tutta la casa è tenuto alle riparazioni ordinarie, come dispone
l’articolo 1025 del Codice civile.
La scarna
disciplina del diritto di abitazione deve essere integrata con quella del
diritto di usufrutto, dichiarata espressamente applicabile anche al diritto di
abitazione in quanto con esso compatibile (articolo 1026, Codice civile). Con
riferimento alle unità immobiliari condominiali oggettto di usufrutto, è bene
ricordare, innanzitutto, che il nudo proprietario e l’usufruttario rispondono
solidamente per il pagamento di ogni genere di contributo dovuto
all’amministrazione di condominio (articolo 67 disposizioni attuative del
Codice civile, come modificato dalla riforma del 2012, che ha disatteso
l’orientamento giurisprudenziale consolidatosi sul punto). Nel caso esposto dal
lettore, dunque, l’amministratore potrà rivolgersi indifferentemente ai
proprietari o alla titolare del diritto di abitazione sull’immobile.
Al fine di
verificare se chi ha provveduto al pagamento può, poi, pretendere il rimborso
di quanto versato, occorre esaminare più da vicino come operi la disciplina
dell’usufrutto – che, come detto, deve ritenersi applicabile anche al diritto
di abitazione – nel contesto condominiale.
In linea
generale, occorre rilevare che la manutenzione ordinaria è a carico
dell’usufruttuario, mentre le riparazioni straordinarie sono a carico del
proprietario (articolo 1004 e 1005 Codice civile). Se, tuttavia, il
proprietario rifiuti o ritardi l’esecuzione di opere straordinarie,
l’usufruttuario non può costringerlo a provvedervi, ma ha solo la facoltà di
eseguire le opere a proprie spese (articolo 1006 Codice civile); potrà
pretendere il rimborso al termine dell’usufrutto e senza interessi. Se – invece
– alle opere straordinarie provvede il nudo proprietario, l’usufruttuario deve
versare gli interessi sul capitale impiegato per tutta la durata dell’usufrutto
(articolo 1005, terzo comma, Codice civile).
Per verificare
se si possono pretendere restituzioni per opere straordinarie su parti comuni,
dunque, è fondamentale stabilire se l’usufruttario si sia avvalso o meno della
facoltà di eseguire opere straordinarie in luogo del proprietario.
Ebbene, il testo
vigente dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazioni del Codice civile –
come modificato dalla riforma del 2012 – dispone che alle assemblee in cui si
deliberi l’esecuzione di opere straordinarie devono essere convocati sia il
nudo proprietario sia l’usufruttuario: quest’ultimo può avvalersi della facoltà
di eseguire le opere straordinarie che il proprietario ritardi o si rifiuti di
eseguire sostituendosi – nel voto – al nudo proprietario che non partecipi
all’assemblea, si astenga o voti contro la deliberazione sull’esecuzione dei
lavori. Se l’usufruttuario si è avvalso di questa facoltà, dovrà sopportare le
spese di esecuzione delle opere e richiederne il rimborso al nudo proprietario
solo al termine dell’usufrutto: conseguentemente, se l’amministratore ha
ottenuto il pagamento dal nudo proprietario in virtù del carattere solidale
dell’obbligazione, quest’ultimo potrà farsi immediatamente rimborsare
dall’usufruttuario per restituire nuovamente l’importo ottenuto al termine
dell’usufrutto e senza interessi, Se, invece, l’usufruttuario non si è avvalso
di detta facoltà, la spesa graverà sul nudo proprietario: conseguentemente, se
l’amministratore ha ottenuto il pagamento dall’usufruttuario in virtù del
carattere solidale dell’obbligazione, quest’ultimo potrà farsi rimborsare dal
nudo proprietario, fermo restando l’obbligo di corrispondere gli interessi sul
capitale impiegato per tutta la durata dell’usufrutto.
La soluzione
consente una coerente applicazione della disciplina dell’usufrutto in ambito
condominiale: se è vero che il nudo proprietario non può normalmente essere
costretto a sopportare l’onere economico delle opere straordinarie se non al
termine dell’usufrutto, è pur vero che a imporgli in onere di questo genere è
la maggioranza formatasi nell’assemblea condominiale e non l’usufruttuario.
Quest’ultimo, del resto, ha solo la facoltà e non certo l’obbligo di provvedere
direttamente a quelle opere. Solo se si è concretamente avvalso di detta
facoltà esprimendo voto favorevole sulla deliberazione dei lavori straordinari
in assenza i superando il voto contrario del proprietario, dovrà anticipare la
spesa per pretenderne la restituzione alla fine dell’usufrutto e senza
interessi.
Resta da
chiarire, infine, se il rifacimento della facciata possa assimilarsi alle
riparazioni straordinarie o, piuttosto, alla manutenzione ordinaria, con
l’avvertenza che la nozione straordinaria nei rapporti tra nudo proprietario e
usufruttuario può non coincidere con quella analoga utilizzata nel definire le
competenze dell’assemblea di condominio o, ancora, con quella richiamata nel
testo unico dell’edilizia per stabilire il tipo di titolo abilitativo
necessario.
A titolo
esemplificativo, l’articolo 1005 del Codice civile – dettato in tema di
usufrutto e applicabile anche al diritto di abitazione – indica come
riparazioni straordinarie le opere necessarie per assicurare la stabilità di
muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi o il rifacimento di
tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta. Si tratta di opere di cui –
in ragione dell’ordinaria durata dell’usufrutto – è generalmente destinato ad
avvantaggiarsi il nudo proprietario, il quale – al termine dell’usufrutto –
otterrà la riconsegna del bene (si pensi alle opere che, interessando la
struttura portante, assicurano la stabilità dell’immobile). Non avrebbe senso,
pertanto, ritenere che la spesa per il rifacimento della facciata sia a carico
del nudo proprietario se l’opera esaurisce ordinariamente la propria utilità
nel corso dell’usufrutto.
Ebbene,
normalmente il rifacimento della facciata si rende necessario ogni 15-20 anni,
mentre l’usufrutto può durare per tutta la vita dell’usufruttuario o, per le
persone giuridiche, fino a trent’anni. Un recente precedente della Cassazione
sembra accedere a una soluzione opposta, ponendo la spesa di rifacimento della
facciata a carico del nudo proprietario. Occorre precisare, però, che nel caso
deciso non si trattava affatto dei lavori necessari a causa del prevedibile
logorio della facciata, ma di riparazioni eseguite a seguito di un’esplosione
(Cassazione, sezione II, 4 luglio 2013, n.16774). In linea generale, dottrina e
giurisprudenza, nell’impossibilità di dettare un univoco criterio discretivo,
hanno elaborato degli indici empirici per verificare il carattere ordinario o
straordinario delle opere di manutenzione o riparazione: la normalità o
prevedibilità dell’intervento; l’entità materiale; il costo in rapporto al
reddito della cosa (da ultimo, Tribunale di Novara, 20 dicembre 2010). Sulla
base di tali elementi occorrerà valutare il carattere ordinario o straordinario
dei lavori.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 29 DICEMBRE
2014
