Mia zia è
proprietaria di un appartamento facente parte di uno stabile composto di otto
appartamenti (quattro al mezzanino e quattro al primo piano). Non è stato
costituito condominio, non esiste regolamento condominiale e non sono state
fatte tabelle millesimali.
In caso di
riparazioni del tetto, come debbono essere ripartite le spese?
Si consideri che
nell’atto di compravendita si legge:”Il fabbricato…ha caratteristiche
costruttive che non richiedono, giusta la vigente normativa, la formale
costituzione di un condominio. Dalla data del presente atto…la parte acquirente
assume… l’obbligo di provvedere, congiuntamente ai proprietari delle rimanenti
porzioni immobiliari, alla gestione e manutenzione di eventuali parti e servizi
comuni allo stabile, assumendo, altresì, a proprio carico le relative spese in
proporzione all’acquisto”.
M. D. – ROMA
R I S P O S T A
La legge di riforma del condominio,
n.220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha modificato e integrato diverse norme
del Codice civile. Il primo comma dell’articolo 1138 stabilisce che, “quando in
un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un
regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comune e la
ripartizione delle spese…”. L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del
Codice civile prevede che “il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso
in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Dalle norme
citate, e con riferimento al quesito posto, emerge che, essendo i condòmini
otto, non occorrerà redigere un regolamento condominiale e anche le relative
tabelle potranno non essere predisposte. Sicché, in assenza di costituzione del
condominio, se il titolo o la legge non dispongono diversamente 8articolo 1100
del Codice civile) si applicano le disposizioni previste dal Codice stesso per
la comunione. Infatti, al riguardo, l’articolo non prevede che “le quote dei
partecipanti alla comunione si presumono uguali. Il concorso dei partecipanti,
tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle
rispettive quote”.
Allo stesso modo
la legge presume che debbano essere calcolati i vantaggi e i pesi della
comunione.
Nel caso di
specie, rientra nella comunione il tetto, che deve essere sottoposto a
manutenzione e che serve a tutti i partecipanti. La spesa per interventi di
natura ordinaria o straordinaria va quindi ripartita tra tutti in parti uguali.
Se, poi, esistono parti o impianti che servono solo un gruppo di proprietari,
sono questi ultimi a doversi accollare gli oneri per le relative opere di
manutenzione.
Nella situazione
prospettata dal quesito, di riparazione del tetto, bisogna però considerare la
possibilità di fruire di agevolazioni fiscali. Al fine di beneficiare della
detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni – prevista
dall’articolo 16-bis del Tuir 917/1986 e dell’articolo 1, comma 47, della legge
190/2014 – i comproprietari che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato
un amministratore dovranno chiedere il codice fiscale condominiale ed eseguire
tutti gli adempimenti previsti dalla disposizione citata, a nome del
condominio. Per quanto concerne i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici
indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino
che effettua il pagamento (si veda la circolare 57/E del 1998), che potrà
essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario o postale di uno
dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su un conto appositamente
istituito. Per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni alle
unità immobiliari, i condòmini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei
millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili secondo il Codice
civile (si vedano gli articoli 1123 e seguenti). In sostanza, anche in presenza
piccoli stabili, ai fini della detrazione è richiesta l’esistenza di un
condominio, che deve avere un codice fiscale da indicare nelle fatture e nei
bonifici, anche se il bonifico è eseguito dal conto di uno dei condòmini.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 19 GENNAIO
2015
