Come
vanno divise le spese di rifacimento della guaina sul corridoio di ingresso ai
box e alle cantine (di proprietà condominiale), sopra i quali due condomini
hanno una parte ad uso esclusivo (giardino)?
E
come si dividono nel caso della posa di pannelli per coibentazione eseguita sul
soffitto di posti auto privati a beneficio di due appartamenti soprastanti?
F. R.– MILANO
R I S P O S T A
Occorre distinguere
i due tipi di interventi. Per quanto attiene alla manutenzione della soletta
che divide il giardino dal locale sottostante, richiamerei l’applicazione
dell’articolo 1126, Codice civile, secondo il quale “Quando l’uso dei lastrici
solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne
hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle
riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di
tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno” con la precisazione di cui alla sentenza seguente della
Cassazione:”L’articolo 1126 del Codice civile, nel ripartire le spese per le
riparazioni del lastrico solare in suo esclusivo ad alcuno dei condomini nella
misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i
condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si
riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità
della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore,
manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la
pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si
collega “ab extra”, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e
funzionale” (Cassazione civile, 4 giugno 2001, n.7472). nella fattispecie
esaminata dalla Corte, in tema di giardino pensile sovrastante un’autorimessa,
i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti
dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della
sentenza di primo grado, dalla corte di appello, con decisione confermata per
tale parte dalla Suprema corte, alla stregua del principio di cui in massima, a
sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e
ripristino del giardino pensile. Nell’occasione, la Suprema corte ha precisato
che non può attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il
proprietario del giardino pensile
sovrastante una proprietà individuale ed il titolare della stessa, il generale
vantaggio estetico ed ambientale derivante dalla esistenza del giardino.
Diversa
è invece la disciplina applicabile all’intervento che ha ad oggetto la
coibentazione tra un appartamento ed un’altra unità immobiliare (box) privata.
Se l’opera non fosse stata oggetto di delibera assembleare, essa sarà pagata
solo dal proprietario dell’unità immobiliare alla quale è destinato il
beneficio. Nel caso in cui fosse stata deliberata dall’assemblea, sarebbe
necessario capire se l’intervento va a beneficio di tutto il condominio. In
questo caso, dovrà essere pagato da tutti in proporzione al beneficio stesso.
Nel caso in cui, invece, dalla relazione risultasse che l’unico beneficiario
fosse l’appartamento del piano soprastante, temo si tratti di una deliberazione
nulla in quanto non ha avuto ad oggetto un bene comune (la dispersione) ma
unicamente un intervento su un bene comune di cui ha beneficiato un solo
condominio.
Richiamerei
la seguente interessante sentenza: “E’ illegittima la pretesa
dell’amministratore avanzata nei confronti del condominio dissenziente volta al
recupero delle spese di coibentazione termica (realizzata sulle mura
perimetrali esterne dell’edificio) quando l’accertamento della effettiva
utilità dell’opera in termini di risparmio energetico sia impedito a causa
della mancata predisposizione della relazione del calcolo termico prevista
dalla legge n.10/1991” Tribunale di Ariano Irpino, 15 novembre 2007.
DAL”IL SOLE 24 ORE” DEL 7 SETTEMBRE2015
