Con
l’assemblea ordinaria del 22 ottobre 2015 (sei condomini presenti su 10, con
538 millesimi) fra gli argomenti all’ordine del giorno per l’esercizio
2015-2016 non figurava alcun riferimento all’incarico dell’amministratore. Lo
stesso, in carica da oltre 10 anni, fu confermato sia con l’assemblea del 2013
sia con l’assemblea del 2014. Passato il biennio iniziale (dopo il varo della
legge 220/2012), ritengo che la nuova conferma avrebbe dovuto essere sottoposta
all’assemblea del 2015.
Secondo
l’amministratore il mandato si è rinnovato tacitamente in mancanza di revoca da
parte dell’assemblea. A riguardo ritengo, invece, che il rinnovo dell’incarico
in esame sia sempre ipotizzabile solo in presenza di un passaggio assembleare e
quindi necessariamente con una previsione all’ordine del giorno. Vorrei il
vostro parere.
M. M.– PISTOIA
R I S P O S T A
Sulla
questione del rinnovo dell’incarico di amministratore di condominio non ci sono
ancora significative pronunce giurisprudenziali e i riferimenti normativi non
sono univoci. Come è noto, la legge dispone che l’incarico di amministratore ha
durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (articolo 1129,
comma 10, Codice civile). Sulla base di questa norma, alcune associazioni di
amministratori di condominio e alcuni commentatori si sono espressi nel senso
di un rinnovo automatico dell’incarico per una sola volta o di anno in anno,
anche in mancanza di un qualsiasi passaggio assembleare. Altri hanno rilevato
che questa lettura – nelle due varianti – non tiene conto della norma che
impone espressamente all’amministratore, a pena di nullità, di specificare
analiticamente l’importo del suo compenso all’atto del rinnovo dell’incarico
(articolo 1129, comma 15, Codice civile) e di quella che gli impone di
comunicare a ogni rinnovo i propri dati anagrafici e professionali, il codice
fiscale e altre specifiche informazioni (articolo 1129, comma 2, Codice
civile).
Si
tratta, infatti, di adempimenti che suppongono una formalizzazione del rinnovo.
D’altra parte, non pare ragionevole che per la nomina di un nuovo
amministratore debbano necessariamente attivarsi personalmente i condomini,
chiedendo espressamente all’amministratore la convocazione di una apposita
assemblea.
Non
è mancato chi ha offerto una lettura che restituisce coerenza ai dati normativi
appena esposti e, al contempo, consente di pervenire a una soluzione pratica
equilibrata: il rinnovo automatico opera solo se si è tenuta un’assemblea in
cui all’ordine del giorno è stato inserito un punto sulla conferma o
sostituzione dell’amministratore in carica. Se in detta assemblea la
maggioranza si esprime per la conferma o la sostituzione, allora ci troveremo
di fronte a una vera e propria delibera di nomina.
Se,
invece, non si raggiunge la maggioranza richiesta dalla legge, l’incarico si
intende rinnovato alle stesse condizioni all’amministratore in carica. In
questo modo, il rinnovo può dirsi automatico, in quanto non fondato su una
deliberazione assembleare approvata e. allo stesso tempo, un passaggio formale
può dirsi consumato. Se, invece, il punto non è inserito all’ordine del giorno
o l’assemblea non è convocata, l’amministratore si intende cessato dalla carica
e deve compiere i soli atti urgenti senza diritto a ulteriori compensi (articolo
1129, comma 8, Codice civile). Non si tratta, tutto sommato, di una conseguenza
troppo grave. Basti ricordare che la durata dell’incarico è, per legge, annuale
e che l’amministratore ha tutti gli strumenti per evitare una situazione del
genere.
Nell’attuale
situazione di incertezza, l’amministratore prudente farebbe bene a inserire il
punto all’ordine del giorno di un’assemblea da convocare in prossimità della
scadenza dell’incarico. Se, infatti, una lettura delle norme come quella
esposta – di certo non peregrina – dovesse affermarsi, l’amministratore
rischierebbe di svolgere attività a fronte della quale non matura il diritto al
compenso. Senza considerare che risulta squalificante sul piano professionale
pretendere di veder prolungato il proprio incarico approfittando della
prevedibile inerzia dei condomini piuttosto che guadagnarsi la loro fiducia o,
quantomeno, la loro “non sfiducia”.
Si
segnala inoltre l’intervista rilasciata il 25 giugno 2015 al Sole-24 Ore da
Cosimo Ferri, sottosegretario alla Giustizia, il quale in tema di rinnovo della
carica dell’amministratore ha dichiarato:”Non vedo alcuna incertezza giacché
l’articolo 1129 è esplicito nell’affermare che l’incarico di amministratore ha
durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Se l’assemblea non
si esprime in senso difforme al termine del primo anno, il rapporto si proroga
ex lege all’anno successivo”.
DAL “IL SOLE 24 ORE” DEL18 LUGLIO 2016
